住宅建築を考えた土地選びのポイント

■ 住宅建築を建てる為に土地を選ぶポイント

土地選びは、これから暮らすエリア、活動拠点を決める事です。その後の生活のスタイル、人間関係すら決まってくる重要な事だと思います。
・今住んでいる場所からそこまで遠くない場所が良い。
・よく買い物に行くエリアの沿線が良い。
・学校や勤務先・病院や実家等、定期的に行く必要のある拠点をベースに考えたい。
・既存のスタイルは気にせず全く違うエリアも含めて検討する。
など、土地選びは様々な検討項目があるなかで、限られた土地という商品を選ぶのはやはり困難でもあります。そのため、こだわりの強い部分の優先順位をつけておくと良い物件に巡り合った時に選ぶ基準、ポイントとなると思います。
どんなエリア、土地にもメリットやデメリットはあると思います。おそらく自分にとっての100%完璧な土地というのは購入可能な状態で巡り合う事はほとんどないと思います。それが家族全員にとって100%というと更に困難になるでしょう。そのなかでどの部分が家族にとって大切にすべきポイントなのかを明確にしておく事が土地選びにはとても大切だと思います。

■ エリアそのものについて

検討している土地のエリアにはそれぞれ特徴があります。極端にいうと、その街の成り立ちやエリア特性も、将来の該当エリアの行く末を予想するうえで重要かもしれません。
そこまで調べる人は少ないと思いますが、そのエリアの成り立ちには土地の位置や条件などの特性による理由がある場合もあります。発展するにはその理由が、その逆にもその理由があるものかもしれません。

■ 地盤の状況

日本で暮らすうえで忘れてはいけないのが地震の存在です。住む家はその影響を最も受けるモノかもしれません。地震に対して強い家を造ろうとする時は、建物の耐震性能だけでなく、家を支えている土地の地盤の強さも大切になります。
地盤は建築前に調査をするのが一般的になりますが、ネットの情報でもある程度の地質、揺れに対する強さ、液状化の可能性など、目安のわかるサイトがありますので、調べてみるのも良いと思います。
大きな工場や研究所、国や市の施設などが近くにある土地は、個人レベルよりもしっかりと調査を行ったうえで建築されていますので、地盤が安定している可能性が高いと言えます。

■ 浸水被害の履歴

その土地の過去の情報は各市町村役場で確認が可能です。川が近くにある土地や低地等は浸水被害の履歴を確認しておきましょう。過去にあった建物によっては、土壌汚染調査がされているかの確認とその結果を確認しておくと良いでしょう。

■ 生活を考えて土地を選ぶポイント

・エリアの特徴

駅前の商業施設や店舗を見ればどういった街なのかある程度伺う事が出来ます。近隣に大学のキャンパスがあり、学生が多く住んでいたり、新たに宅地造成されたエリアであれば新婚夫婦や小さな子供のいる家庭が多かったり、エリア自体の特徴は住んでいる人と連動してくるものです。
そのなかでどういった住環境が理想に近いのか考えておくと良いでしょう。

・通勤・通学

通勤や通学は毎日の事、その環境によって一日が左右されてしまう事もあるかもしれません。最寄駅の沿線の通勤時間のラッシュ状況なども確認しておく事をオススメします。沿線上とターミナル駅の利便性も今後起こりうる変化に対応するポイントになる場合もあります。
また電車やバスの始発駅の場合は通勤通学時に座れる可能性が高くなったりします。

・駅までのアクセス

駅まで歩いてどのくらいか、坂や階段、踏切の有無、大きな道路との位置など意外と住んでみて不便に感じる事もあるかもしれません。
勤務先や繁華街のある駅からの終電時間なども大切な情報になります。

■ 周辺施設の位置

・スーパーや薬局、商店街

日常的に使用するスーパーや薬局、コンビニなどは距離が近い方がやはり便利です。また、駅からの道沿いにあるなど、生活の起点となるお店の距離や位置なども大きく利便性を変えます。
駅前にスーパーはあるが、一度踏切を渡る必要がある等、毎日の事と考えると意外と面倒かもしれません。

・病院

持病がある方や小さなお子様がいる場合は、小児科や専門医、大学病院などが近隣にあるか？またはそこまでの交通の便は良いか？も重要です。
急に行く可能性がある小児科や歯医者などは徒歩や自転車での移動圏内にあってほしいものです。

・銀行、郵便局などの公共施設

大抵の銀行は駅前にある場合が多いですが、すべてを網羅しているわけではないですし、キャッシュディスペンサーのみで支店がない場合は、出来る手続きが限られてしまったりします。
家を買うタイミングでは家族が増えている場合も多いかと思いますので、様々な手続きが発生します。役所や郵便局も比較的近くにあると便利だと思います。

・幼稚園や小学校等の学校

検討している土地の学区はやはり確認が必要です。家から遠く幹線道路を渡るような場所に学区が指定されいる事もあります。
市区町村の教育員会に問い合わせると良いでしょう。

・将来の変化

大きな再開発や道路計画等、ネットで調べればその土地で何が計画されているか調べる事が出来ます。沿線の拡張や道路の新設、大きな計画は街自体を変化させます。

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■ 土地を選ぶ専門的なポイント

・用途地域

市街化区域は用途地域によって、建てられる建物の種類や規模が制限されています。その種類は12種類となり、それぞれによって住宅地としての環境が違うので、購入候補に選んだ土地がどの用途地域に含まれているかを確認しておきましょう。

・防火地域・準防火地域・屋根不燃区域・木密地域

周辺に木造住宅が多い等の場合、大規模な火災を防ぐため建物の耐火性能に基準が設けられているエリアもあります。この場合は基準を満たす為の建築費用が変わってくる部分とりますので、事前の確認が必要です。

・建蔽率（健ぺい率）・容積率等の規制

土地には地域毎に建てられる建物の大きさや高さに制限が設けられている。土地に対する建築面積の制限が建ぺい率、延床面積の制限は容積率で決められています。
それぞれの地域に関しては「○○市　用途地域」で検索すると、該当する土地の用途地域、建蔽率、容積率等が解ります。
また、建物には周辺への圧迫感や日照、通風、採光を確保出来るよう様々な高さの制限があり、該当する地域の用途によって異なる規制が定められています。主な制限として「道路斜線制限」「北側斜線」「絶対高さ制限」などがあり、場合によっては建てられる建物にかなりの制限がかかってしまう場合もあります。希望の大きさの家が建てられるか、事前に確認したいところです。
高さの制限には、単純な高さの規制ではなく、複数の起点から見た建物と空の比率を基準とする天空率という概念も存在します。天空率が適応されると制限は除外されます。

また、斜線の規制を上手に利用する事で、採光を取ったり、勾配天井を吹き抜けにする事も出来ると言えますので、不自由を自由な発想で活かす事もオススメです。

[blogcard url=”/works/3694″ title=”吹き抜けのリビングと採光で、斜線を活かす家” content=”デザイン関係のお仕事をされている施主様。採光や通風を考え2階リビングの住宅。リビング上部に設けたブリッジは将来的にはロフトにすることもできる。”]

・変形土地

基本的に正方形や長方形の土地は、家を建てやすく無駄を少なくする事が可能になる。しかし、形状を生かす設計をする事で変形土地にもメリットをつくる事ができる。思い描く家のイメージと合致していれば、嫌煙する事はないと思います。その場合も規制や制限を考慮して考えないと、希望の建物が建たないという事も起こりかねません。

・土地に接している道路

都市計画区域内で建物を建てる原則として建築基準法では、4m以上の道路に2m以上接した土地でなければならない（一部区域では基準が6m以上となる）。接道義務をクリアしているかを確認。

接している道路の幅が4m未満の場合、道路の中心線から2mの位置まで後退する事をセットバックと言い、その位置まで空けておくことで、斜線条件を緩和させ建築する方法もあります。

・土地への優先順位

価格や大きさ、利便性、すべての条件や希望に合う土地はなかなかありません。むしろ存在しない可能性が高いです。であれば土地選びをする際は、譲れない条件を絞り、優先順位を決めておく事がオススメです。そうする事で理想に近い土地に出会った際は後悔なく決める事が出来るかと思います。

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