注文住宅の費用、相場やローコスト住宅の話

注文住宅の建築費用と一般的な相場観

■ 注文住宅の建築費の相場とは 注文住宅を建てている人は、だいたいどれくらいの広さでどのくらいの費用をかけて家を建てているのでしょうか？ 全国平均で住宅の床面積をだすと約129.3㎡、建築費（土地代は含まず）に関しての平均は約3,300万円となります。どちらの平均値もエリアによって大きく違ってきますが、平均相場は40坪程の床面積に対して3,000万円前後といってよいでしょう。 2018年度の「住宅金融支援機構データ」から注文住宅の平均床面積と平均建築費を首都圏と全国で分けてみると、床面積は全国平均で126.8㎡、首都圏で125.3㎡となる。 やはりスペースの限られた都心部では若干小さくなっています。ですが、あくまで平均値ですので、エリアに限らず要望の大きい注文も多数ある注文住宅ですから、必然的に同じくらいの平均値になってくるのかもしれません。 また注文住宅の価格の下限はある程度想定が出来ますので、一部の富裕層が大きく相場を吊り上げてしまっている事も考えられます。実際の一般的な相場は平均値とは少し違ってくるのかもしれません。 また、建築費用に関しては、全国で約3,228万円、首都圏で3,694万円となります。 面積、坪数と反比例して平均建築費用は上がってきます。つまり坪単価があがってきます。 首都圏、東海、近畿の順番で三大都市圏では同じような動きになっていきますが、土地の代金も大きく違ってくるため住宅の住宅総額の差は更に大きくなると思います。 建物にかけられる費用の割合も当然変わってくる事を考えると、都市部での住宅購入の相場感覚は全国と比べ大きく異なるといえるでしょう。 とはいえ、希望や夢をかなえた住宅を出来るだけ安く建てたいというのが、誰もが考えるところかと思います。相場は相場として、あくまで平均値なので年収はもちろん年齢や詳細エリアによっても大きく価格が変わってくる事を理解したうえで、資金計画や検討エリア、住宅に対する希望で予算を考えていくのが良いかと思います。当たり前ですが、すでに土地を持っている場合とそうでない場合では考え方は大きく流れが異なってくると思います。 [blogcard url="/news/3786"] ■ 金額別の注文住宅の特徴について 1,000万円台の注文住宅とは ローコスト住宅というカテゴリーになる1,000万円台の注文住宅。外観や間取りなど、基本的にはシンプルに造られる事が多く、建築費用でコストを抑えた分、他の物にもしっかりとお金をかけたい方が選ばれる事が多いかと思います。 ・趣味や旅行にお金をかけたい ・子供の教育にお金をかけたい ・ローンの金額を抑えて早く返済してしまいたい ・まだ年齢が若いけど家を持ちたい このような希望のかたやコスト重視の人に選ばれる価格帯となります。 住宅の特徴としてはシンプルな形状の家が多くなります。家の形が変形していたり、建物に凹凸が多い場合は住宅の表面積が多くなりますので、どうしてもコストが高くなっていきます。それは外壁の材料が比較的高額なものが多く、表面積が大きいという事は必然的に建築コストが上がってしまうポイントとなります。 このような理由からローコスト住宅は、どちらかといえば長方形や正方形を中心としたシンプルな家が多くなってきます。ただ、だからと言って面白みのない住宅というわけではありません。 ローコスト住宅を得意とする設計事務所は、豊富な実績からシンプルであるが洗練されたデザインの家を仕上げてくれます。また、要望にあわせた機能を備えた住宅はその人ならではの快適な生活がスマートにかないます。 また、ローコスト住宅は企業努力で成り立っている価格帯でもあります。大手ハウスメーカーの場合、ＴＶＣＭやプロモーションを大々的に行います。その費用は家の価格に乗っかってきますので、割高になってくるのは当然ともいえます。 仕入方法の工夫や家が出来るまでの様々な工程を内製化する事でコストを削減している企業もあれば、基本設計をパッケージ化する事でベースの費用を抑えたりと、企業により様々な努力をした結果となります。 一概には言えませんが、「ローコスト住宅とは安かろう悪かろう」ではなく、品質を損なう事なく、低価格にこだわる極力無駄をはぶいた理想の住宅といったイメージの住宅です。 [blogcard url="/news/3603"] 2000万円台の注文住宅とは 1,000円台でもある通り、どこにお金をかけるかというところで住宅の価格は大きく変わってきます。2,000万円台になるとこだわれる部分も物理的に多くなりますので、中庭やガレージなどの一つのテーマを意識して、それを中心に住宅を考えていく事が出来る価格帯かと思います。 一般的には希望が膨らんでしまい、予算オーバーに比較的なりやすい価格とも言われていますが、優先順位とメリハリがついていれば、こだわりたい部分にしっかりとお金をかける事が出来る価格帯となります。 ・趣味の要素を住宅に取り入れたい ・生活のスタイルを家から創りたい そんな家や生活に対するイメージが強く存在している方が比較的多いかと思います。 1,000万円台の家と同じようにハウスメーカーによっては、どの価格であっても高価格にも低価格にもなります。メーカーのブランドや設定になりますので、性能の違いや優先順位をしっかり考える事で、ハウスメーカーも選び易くなるのではないでしょうか？ 住宅の中身で価格は大きく変わりますが、ハウスメーカーの設定が大きく作用するものでもあります。   ■ 建築費を出来るだけ抑える為の失敗しないポイント ・シンプルな形状の建物にする これは1,000万円台の注文住宅でもお話ししている通り、正方形や長方形を中心とした外観がオススメとなります。 シンプルな形状の住宅は耐震性も向上するので安心というメリットもあります。 ・設備のグレードのバランスを考える 建材や設備には低価格のものから高価格なものまで本当に様々です。全てにこだわってしまうと費用はかなり大きくなってしまいますので、抑えるためには、こだわりたい部分の優先順位を決めバランスよくメリハリをつける事で全体的な予算を抑える事ができます。 ・水回りを集中する 水回りの設備は離れているとそれだけ配管設備が多く複雑になり、費用がかかります 水まわり設備は出来るだけ1ヶ所に集中させることで配管工事費を抑える事が可能です。 ・部屋を広く壁を少なくする 部屋数を多くするという事は、それだけ壁を設置しなければならなくなります。その分、費用はかかりますので、壁を少なくする事で費用を抑える事は可能です。 壁を少なくすることで広い室内空間を確保出来、採光や通風の面でもメリットが多くあります。   ■ 注文住宅の相場についてのまとめ せっかくの注文住宅、下調べをしっかりおこなう事で、家族の希望の優先順位を決めていく事で無駄な費用を抑え、予算が大幅に変わってしまう事も少なくなると思います。 [blogcard url="/news/3581"]

ローコスト住宅の注文住宅について

■ ローコスト住宅とは ローコスト住宅とはその名の通りコストを抑えて建築する住宅となります。単純なイメージでは安い住宅となりますが、実際には単に安いだけという事ではないかと思います。ローコストという言葉だけでいうとどちらかと言えばネガティブなイメージになるかもしれませんが、無駄なコストを省いて優先したい部分にコストをかける住宅と言えます。 またローコストの理由には企業のブランディングや企業努力の表れとなる部分も多いので、単純に安かろう悪かろうというわけではありません。どの部分にコストが使われているのかという配分と企業の考え方として捉えていく方が良いのかもしれません。そういった意味でもローコスト住宅は、予算の限られたなかで家を建てたい方にぴったりな住宅と言えます。 では実際にローコスト住宅と通常の住宅コストではどの程度の差があるのでしょうか？ 言葉の定義として、もちろんはっきりとした価格の線引きはありません。とはいえ、一般的な相場の差というものはあります。 住宅購入を検討した人であれば一度は耳にする坪単価。坪単価とは1坪当たりの建築価格となり、合計の本体価格を床面積の坪数（1坪は約3.3㎡）で割った価格となります。通常、住宅を建築する坪単価は、50～60万となります。比較してローコスト住宅の坪単価は30～50万と費用が抑えられている特徴があります。 実際に坪単価30万円の家と50万円の家ではどの位のコスト差になるのでしょうか？全国の建築される住宅の平均床面積は129.3㎡となります。坪数にするとおよそ39坪になります。仮に39坪の住宅を建てた場合の差はこのようになります。 坪単価30万の場合　1,170万円 坪単価50万の場合　1,950万円 このようにかなり大きな差になります。もちろん30万という坪単価はローコスト住宅のなかでもかなり低コストな部類になりますので、差だけを見るとこれだけ大きくなってしまいます。ひとつの目安として考えてもらえると良いでしょう。こうして出来る差によって、土地が高額な場合、家具にお金をかけたい場合、その他の生活や趣味にお金を掛けたい場合など、コストを捻出する事が可能になるかと思います。 [blogcard url="/news/3786"] ■ ローコスト住宅のメリットとは ローコスト住宅の最大のメリットは、やはりコスト（価格）となります。住宅にかける費用を抑える事が出来る為、様々な家（設備やデザイン）を持ちたいというニーズをかなえる事が出来ます。 ・検討している住みたい土地が高額な場合 ・家具やこだわりのある部分にお金をかけたい ・その他の生活や車等の趣味にお金を掛けたい ・今後、子供や仕事の関係でライフスタイルが大きく変わる可能性がある ・子供が独立し夫婦ふたりの生活になり、これからはシンプルに暮らしたい 住宅の建築費用が生活の全てではありません。満足な生活をするなかで予算を抑えて快適な家を持ちたい。そんな方にローコスト住宅はぴったりと言える住宅です。   ■ 「ローコストが実現される」4つ仕組み いくら安く家が建てられると言っても、安かろう悪かろうでは安心して住むことは難しいです。ローコストで住宅を建てられる理由が単純な安普請等の無理な理由で安くなっているというのは怖いものですよね。もちろんそういった理由で安くなっているハウスメーカーや工務店はあると思います。ですが、一般的にローコスト住宅といわれる住宅が安い理由はほとんどの場合この４つとなります。 ① 材料費を抑えている ② 人件費を抑えている ③ 広告費を抑えている ④ 住宅の形状でコストを抑えている ①材料費を抑える事でローコストを実現する これは仕入れの仕方の工夫となります。ローコスト住宅となる商品は、ある程度商品が規格化されている事が多く、その為仕入を行う資材を限定出来る事で価格を抑えます。またスケールメリットを生かし発注価格を抑える事で全体の価格を抑えています。 ②人件費を抑える事でローコストを実現する これはもちろんスタッフを薄給で働かせるという事ではありません。先程もあった通り、ローコスト住宅という商品はある程度の規格化がされている場合が多く、発注から家が建つまでの様々なタイミングで仕組化している事で、販売、設計、建築にかかる工数を削減しそれぞれに発生するコストを抑えています。 ③広告費を抑えてローコストを実現する 広告費については、テレビCMなどの大々的な広告をせず費用の削減をしています。逆に言えばテレビCMを大々的に行っているハウスメーカーなどは、広告料が販売価格にそのまま含まれていると考えて良いと思います。 ④住宅の形状でローコストを実現する ローコスト住宅は一般的に部屋数を少なくすることで壁、ドア、照明、コンセントの数を減らしたりと、コストカットを行っていきます。また外観もシンプルに面積を外壁や屋根の面積を小さくする事で、高額な外装コストをカットしています。 ローコスト住宅を得意とする会社は、コストを抑えるノウハウを多数持っています。その積み重ねが品質を損なわないローコスト住宅の実現になっています。   ■ 一般的なローコスト住宅の注意点・デメリット ここまでローコスト住宅の良いところを書いてきましたが、デメリットはどこにあるのでしょうか？ 一般的にはしっかりした考え、方針でローコスト住宅を提供しているハウスメーカーには、理解した上で検討する場合のデメリットはほとんどありません。しかし安かろう悪かろうの工務店も中には存在していると思います。その点には注意が必要となります。 ①プランが限られている場合がある 前記の理由からローコスト住宅は間取りや建具を何通りかから選んでいくセミオーダーに近い規格住宅の場合が多く、ある程度のプランが決まっているので、自由に間取りや建具をとことんこだわりたい人には不便に感じる事があります。もちろん自由設計でローコスト住宅が叶うハウスメーカー、工務店もありますので、よく確認をした方が良いでしょう。 ②耐久性・耐震性・遮音性が優れていない場合がある ローコスト住宅には耐久性・耐震性・遮音性が特別優れているとは言えない場合があります。建築基準法に則って基準を満たしている住宅にはかわりませんが、高性能住宅と比べるとどうしても劣る部分があります。安かろう悪かろうにならないよう、こちらも確認が大切かと思います。 [blogcard url="/news/3553"] ③初期設備のグレードが低い キッチン、浴室、トイレ、設備はそれぞれにグレードが多くあります。全てをハイグレードにしてしまうともちろん高額になります。ローコスト住宅では、初期の設備設定のグレードが低い事が多いです。設備についても確認をしておくと、こだわっている部分で妥協をしなくても良いという事になると思います。 ④保証期間が短い場合がある 家に限らず多くのメーカーは保証をコストと考えます。その為、商品価格に保証でかかる金額を上乗せしている企業も多いです。ローコスト住宅を扱うメーカーも保証期間が数年と短い場合もありますので、契約時にその会社の保証期間をしっかり確認しておくと安心です。   ■ ローコスト住宅を建築するポイント せっかくコストを重視して住宅を作るなら、できるだけ費用を抑えて建築をしたいというのが理想ですよね。グレードを落とす事でコストダウンする方法ももちろんありますが、間取りや外観に気を配ったり、補助金等の申請をしっかりする事で費用を抑えることもできます。   コストを抑える方法についてはこちらの記事で詳しく説明していますので、こちらの記事もご確認ください。 [blogcard url="/news/3559"] 購入の際に利用できる補助金や税制を確認する 高額な金額となる住宅には、国や行政が行う補助金が多く存在します。該当する条件等もありますので、しっかり調べておく事が大切です。 間取りをシンプルにして部屋数を減らす シンプルな外観と間取りにする事で、室内の壁の量や、外壁、屋根等、建材のなかで高額な部類に入る材料を抑える事が出来ます。 水周りを集中した場所に作る 水周りを集中する事で、配管もシンプルに短くなるので費用も抑えられます。一階と二階でも水周りを近くする事で同様に費用を抑えることができます。 こだわる部分とのメリハリが大切 こだわりたいは妥協せず、それ以外とのメリハリをつけることが大切です。長く生活をするマイホーム、こだわりたい部分は大切にする事をオススメします。コストを抑えながらこだわりを実現する方法を一緒に考えてもらいましょう。   ■ ローコスト住宅のまとめ ローコスト住宅とは単純に住宅の建築費用が安いというわけではないと思います。その家の平均的な建築コスト相場に対して、コストパフォーマンスが高い家という意味が強いと思います。つまり3,000万円のローコスト住宅もあれば、1,000万円のローコスト住宅もあるという事です。これは建てたい家の規模やグレード、家に対する考え方、ハウスメーカー・工務店の方針によって大きく変わってくる部分かと思います。しっかりとした確認と知識が必要になるかと思います。 [blogcard url="/category/1500-2000"]

土地購入の前に知っておきたい基礎知識

■ 土地購入の為の基礎知識 注文住宅を検討した際、まず大きな分かれ道になるのが、土地を所有しているかしていないかだと思います。 今住んでいる土地の建物の建て替えや、もともと所有している土地がある場合、どんな建物を建てるのか？という事に集中する事が出来る。また予算面でも建物費用とそれに付随するコストについて考えておけばよい。 しかし、土地を所有していない場合、当然、土地代、建物代、その他経費が住宅の総予算となる為、実際にどのくらいの金額になるのか見えづらく、二の足を踏んでしまう事もあるかと思います。 分譲一戸建てであれば、土地の含まれたすでに存在している商品の為、総額は明瞭と言える。 とはいえ長く生活の基盤となる家を自分の理想の住まいにしたい、そんな想いから注文住宅を検討する人も数多くいます。では土地購入で失敗しない為にはどんな知識が必要なのでしょうか？ ■ 土地を購入する際に注意する土地の種類 注文住宅を建てるために土地を新たに土地を取得するとしたら、どういった方法があるだろう？ 土地が売買される際、いくつかの分類に分かれます。 大きく分けると更地、古家付土地、建築条件付き土地が情報誌やネット情報では多く見られます。。 土地を購入するイメージと言えば更地を思い浮かべる方が多いと思いますが、実際にはそういった何もない土地ばかりが売っているわけではありません。既存の建物が建ったままの土地や、特定の条件が付いた土地も存在します。 つまり単純に価格を並べただけでは、家を建てられる状態に土地をするまでに別途費用が掛かる場合があるという事になります。また建てられる家の大きさに制限があったり、建築会社が限られてしまう条件がついている土地もあります。 ・更地 家を建てる事を考えればイメージするのはやはり更地になります。 ・古家付土地 更地は土地から仕入れて建物を販売する業者も競合してくる為、競争率は必然的に高くなってしまいます。 そう考えると建物付きの土地を購入する手段も視野に入ってくるのですが、既存の建物の解体費用は掛かってしまいます。しかし、もともと実際人が住んでいた土地だと考えると、生活環境や利便性等が良い可能性も高いと言えます。 土地を取得した人の45％程は古家付や借地権付の土地を取得している。 ・建築条件付きの土地 情報サイト等でよく見る建築条件付きの土地、この条件とは土地の売主、もしくは売主の指定した建築業者との間で一定期間内に建築請負契約を結ぶことが条件となります。その為、建築事業者を自由に選ぶ事が出来ない為、指定された事業者が得意とする工法での施工となったり、制限される事も多くなります。 また、建築プラン決定までの期限が決められていたり、ある程度のプランが用意されているケースもあります。 建築条件付き土地に関しては全体の16％程が取得しているようです。 ■ 土地を購入した人の情報源は？ 一般の人は土地の情報が勝手に入ってくる事はありません、ではどうやって情報を入手しているのでしょうか？ 何処に相談するのが良いのか？アンケート結果では建築会社に相談する人が最も多く約50％を超えています。 不動産会社に相談した人、自分で情報サイトで検索する人が次いでそれぞれ30%弱となります。 一般的に言えば土地の売買は不動産屋が得意な気もしますが、注文住宅に関しては、土地と建物併せて完成するモノになりますので、購入する側の心理として並列で考えないと混乱してしまう部分があるのかもしれません。 では、相談先によるそれぞれのメリットとデメリットはどんなところにあるのでしょうか？ まず地元の不動産屋にはそこにしかない情報がある可能性があります。 大手不動産会社に関しては、広域な情報を持っていますが、エリアによっては得意不得意があったりもありますので、特定の選択肢だけで決めない方が良いかもしれません。 比率のなかで一番多かった建築会社での相談ですが、建築会社は独自の情報源は少ない為、あくまで紹介をしてくれる業者が多いでしょう。 ただ、住宅を建てるという目線で土地購入をアドバイスしてくれるというメリットもあります。 土地によっては実現出来ない建築プランも当然ありますので、あらかじめ希望と購入すべき土地を理解しておく事も大切です。 [blogcard url="/news/3728"] ■ 土地を購入する際にかかる費用について 一般的には5%～10%程費用が掛かると言われていますが、その土地によって条件や手続き、住宅建築の為に必要な工事が異なる為、購入価格に対して一概に○○%とは言えない部分があります。 実際に土地を購入する際にかかる費用は、土地の代金とは別に、土地購入における購入諸経費、土地取得にかかる税金、住宅を建ててられる土地にする為の費用と大きく３つに分ける事ができます。 □ 仲介手数料 不動産会社を通した土地購入には仲介手数料が発生します。仲介手数料は土地の売買価格に対する3％＋6万円です。プラス消費税となります。 不動産会社が所有している土地を直接購入する場合は、仲介手数料は不要になります。 □ 登記費用 土地を購入する際には、所有権を移転する必要があります。移転に関する登記費用は、司法書士に支払う手数料と登録免許税が掛かります。 司法書士の手数料の一般的な額は6万～8万円となりますが、登録免許税はその土地の売買価格ではなく評価額に対して計算されますので、対象地域によって変わってくる部分もあります。 □ 測量費、表示登記費用 購入する土地は、対象地を分筆して購入する場合や実測値による面積で取引をする際、土地家屋調査士に依頼します。その際、確定測量費と表示登記申請費用がかかります。測量費用に関しては売る側が負担することが一般的となり、実測取引を買う側が希望する場合はその費用を負担することになります。これらの費用は土地の場所が市街地か郊外等によっても変わります。また、広さ、形状、隣地とのポイントの数、接面する道路や水路などによっても違ってきます。 □ ローン手数料 ローンを利用して購入する場合は、ローン手数料と抵当権設定の登記費用がかかります。 □ 農地転用する場合 農地を宅地に変更する場合、農地法に基づいた許可、または届出が必要です。この届出や許可については行政書士に依頼します。 費用は10万円～20万円くらいとなります。転用許可が下りて宅地になった土地は、土地の地目変更登記が必要となります。こちらは土地家屋調査士に依頼します。費用は3万円から4万円が一般的となります。 ■ 土地を購入した場合に掛かる税金とは □ 固定資産税の清算 固定資産税は毎年1月1日に土地の所有者に納付書が送られ、1年分の納付書が届きます。 所有権が移転した場合は、その年度分の残額を土地代金と併せて清算します。その際の計算は日割りとなります。 □ 不動産取得税 不動産を取得したことに対しての税金となります。住宅利用の不動産は軽減措置が受けられますが、土地を先に購入した場合は、一定期間内にその土地に住宅を建てて軽減を受けるため都道府県税務署に申告を行わなければなりません。軽減要件を満たす建物を土地取得日から3年以内に建築する必要があります。 □ 購入費の一部を資金贈与受けた場合の特例 住宅購入の際に親族から資金の贈与を受けた場合、非課税となる特例があります。土地を先行して取得し、のちに住宅を建てる場合の土地購入費についてもこの特例を受けることが可能ですが、期間に定めがあるので注意が必要です。贈与を受けた年の翌年の3月15日までにその土地につき住宅を建築することが要件となります。 □ 消費税 土地の購入には消費税は課税されませんが、諸手続きの報酬費には消費税がかかってきます。 ■ 住宅建築可能にする為の費用 □ 古家がある土地の取り壊し費用 古家の残っている土地を購入した場合は解体費用がかかります。一般的な坪単価は構造により異なり次のようになります。 ・木造3万円～4万円 ・鉄骨造4万円～5万円 ・鉄筋コンクリート造　5万円～ 家の状態や形状によっても大きく費用が変わってくると思いますので、複数社見積もりを取る事をオススメします。足場が必要になる場合やアスベストの処理が必要な場合なども別途費用がかかってきます。 □ インフラ整備に伴う費用 上下水道や電気、ガスなど引き込み配管、配管の設備がない土地は手軽に買えます。しかし購入前には必ずそれらの設置にかかる費用を把握しておくことが重要です。場合によっては100万円を超える場合も珍しくありません。 上下水道の引き込みが完了しているかどうかは各地方公共団体の窓口で確認できます。もし引き込みがまだの場合は、補助金を利用しての引き込み配管を実施している市町村もありますので併せて確認すると良いかと思います。 都市ガスの設備が整っているエリアでは引き込みを行う際にガス会社へ相談します。一般的な住宅で利用するガスの引き込み費用は無料の場合がほとんどです。まれに、引き込むガス管が中圧や高圧の場合は家庭用に変圧する必要があり、費用負担が一部必要な場合もあるので事前に相談するのが良いと思います。電気についても同じで、一般家庭用に引き込む場合の工事費は電力会社に負担してもらえます。 [blogcard url="/news/3711"]

土地つなぎ融資（住宅ローン）について

住宅ローンの土地つなぎ融資とはどんなものなのでしょうか？ 家を買う時、大抵の人は住宅ローンを利用します。では住宅ローンはいつ融資を受けるのでしょうか？一般的には住宅ローンの担保は、購入した住宅になるので、住宅が完成し引き渡される前に融資を受ける事になります。これは分譲マンションでも建売住宅でも変わりません。 では、注文住宅で家を建てる場合はどうでしょうか？ 注文住宅の場合、必要な資金のタイミングが通常より多くなります。また、それらのタイミングは住宅の完成前に複数回発生するのが一般的となります。まず土地を購入した際、その後建築会社への着手金と中間金、会社によって異なりますが、建物価格の○○%というように決まっています。住宅購入の場合、商品代金が高額の為、○○%と言ってもある程度まとまった金額となってきます。もちろん潤沢な自己資金がある場合は問題ありませんが、すべての人が余裕があるわけではありませんし、自己資金は少しでも残しておきたいという方も多いかと思います。 そんな場合に利用する一時的な融資の契約が土地つなぎ融資となります。 また、売却を伴う土地建物などの購入の場合、売りに出すマンションや土地建物が売れないと購入資金を確保できないこともあります。その購入資金を立て替えるためにつなぎ融資を利用することもあります。 つなぎ融資の仕組みとは？ 前記の通り、担保となる住宅が完成するまで最終的な住宅ローンを組む事は出来ません。つまり、潤沢な自己資金がない場合は注文住宅は建てられない事になってしまいます。そこで利用するのがつなぎ融資となります。 つなぎ融資は必要なタイミングで使う事ができますが、タイミングは土地代金支払い時・契約金（着工金）支払い時・中間金の計3回まで、融資金額も住宅ローンの借り入れ金額の３～４割というように制限が決まっている場合がありますので、予め相談をしておくと良いでしょう。 土地つなぎ融資は住宅ローン実施後に清算する仕組みになる為、基本的には住宅ローンに付随する特別処置のようなものととらえておくと良いかと思います。当然住宅ローンを組む金融機関にいっしょに申込みを行うカタチとなります。 イメージとしては、住宅ローン開始までの期間に発生した、土地の代金・契約金・中間金、それぞれの支払から住宅ローン開始までの期間の金利が一度発生しますので、 その後、元金が住宅ローンに充当される事で一度清算されるまでの、それぞれの融資期間の金利がつなぎ融資の費用となります。 つなぎ融資の注意点 新たに住宅を建てる場合は、いついくら資金が必要になるのかを十分に把握しておくと良いと思います。土地を先に購入して土地つなぎ融資を利用する場合、住居が完成する期限が条件として決まっていたり、つなぎ融資の契約時に建築請負契約書の提出が必要になる事もあるため、土地の購入の際は、並行して建築計画を進める必要があります。 住宅ローンと土地つなぎ融資の金利はもちろん異なります。つなぎ融資を利用する場合は、金利が高い為、住宅ローン検討の際に土地つなぎ融資の条件も予め確認をしておく必要があります。

消費税、増税後の税制優遇制度について

■ 増税後の住宅購入に知っておきたい事 住宅を購入する際、高額であるがゆえに税金は気に掛けておきたいところです。購入の際にはまとまった費用を支払うため消費税に関しても安い金額ではありません。 消費税の増税はどのような影響が出たのでしょうか？ まず基本的に住宅の総額は土地の費用と建物の価格を合わせたものとなります。ご存知の通り土地の購入に関しては、消費の対象と定義されていませんので消費税がかかりません。 また、建物の価格は消費税の対象ではありますが、個人間で建物を取引をした場合も非課税となります。 ■ 住宅購入に際してまず把握しておきたい優遇制度 消費税増税に伴う代表的な優遇制度は下記の3つとなります。 ・住宅ローン控除 ・住宅取得資金贈与の特例 ・すまい給付金 住宅ローン控除は期間の延長があり、住宅取得等資金贈与の特例、すまい給付金に関しては、増税後のほうがお得になったといえます。様々な条件によって条件や給付金額は変わってきますが、印象としては消費税の増額分と差し引きで増税前後での総額があまり変わらないように設定されているように感じます。 ■ 増税前後ではどちらがお得に住宅を購入できるのか？ 2014年の増税の際は「駆け込み需要」が起き、住宅業界でも注文が増加しました。 建築現場では急増した注文に対して混乱が起こり、結果的に工事遅延等のトラブルも起き、結果的に工事費用が高騰しました。 今回も業界のマーケット的には駆け込み購買が起こっているとはいえますが、前記の経験もあり、購買希望者側も販売者側も様子を見ながら検討していたのではないでしょうか？ 増税前に住宅の購入希望者が急増すると、当然増税後は需要が落ちついてしまい購入者が減ると予想されます。 また、需要が減ることによって価格の値下げも予想できます。つまり値下げにより、2％分の増税を加味しても増税後のほうが総額が安くなるという意見もあります。 また増税はあるものの長く住む家を急いでは決めたくないという人もいるかと思います。 ■ 住宅ローン減税の控除期間が3年延長 増税後住宅ローン減税は控除の期間が３年間延長されています。つまりこれまで10年であった期間が13年となっています。適用年の１１～１３年目までの各年の控除限度額は、以下のいずれか小さい額となり、 ・住宅借入金等の年末残高（4,000万円※を限度）×１％ ・建物購入価格（4,000万円※を限度）×２／３％（２％÷３年） また長期優良住宅や低炭素住宅の場合に関しては、上限があがり、借入金年末残高の上限、建物購入価格の上限は共に5,000万円となります。 対象は消費税率10％が適用される新築・中古住宅の取得、リフォームとなり2020年12月末までに入居した方。床面積が50㎡以上であること、借入金の償還期間が10年以上であることとなります。 ■ すまい給付金とは すまい給付金は、消費税率引上げに伴う住宅取得者の負担を軽減するために創設された制度となります。住宅ローン減税とあわせて消費税率の引上げによる負担軽減をはかるものとなりますので、収入によって給付額が変動する仕組みとなります。消費税率引上げ後の住宅を取得する場合、申請書を作成し確認書類を添付して申請することが必要となります。 消費税8％の際は収入額の上限は510万円でしたが、10％に増税後は775万円に引き上げられます。 また、給付金に関しても増税前は収入額425万円以下の場合は30万円ですが、増税後は収入450万円以下の場合は50万円の変更となります。 給付対象となる住宅の要件として、そもそも「すまい給付金」は、良質な住宅ストック形成を促す目的もあるので、住宅の品質について一定 の要件を満たす住宅である事が条件となります。なお、中古住宅のなかで消費税の課税対象とならない個人間売買の中古住宅は対象外となります。増税に伴い、すまい給付金は年収限度額の引き上げを行いました。同じ年収でも、受けられる給付金の金額は増税後のほうが多くなります。 ■ 住宅取得等資金贈与の特例 親や祖父母から住宅取得資金として贈与を受けた場合、一定金額が非課税になるという制度です。従来の贈与金の非課税枠は700万円～1,200万円でした。増税後の2019年4月1日から2020年3月31日までは2,500万円～3,000万円となり、それ以降は徐々に非課税限度額が下がっていきます。増税後は非課税限度額が引き上げられる事で納税金額が減ることになります。 ■ 次世代住宅ポイント制度 増税後の反動減を目的として、以前実施された「住宅エコポイント」から対象をエコ住宅に限らない「次世代住宅ポイント制度」が実施されることとなりました。ポイントは１ポイント１円相当で、住宅の新築もしくは購入で最大35万ポイント、住宅のリフォーム工事で最大30万ポイントもらうことができる。 最も多くポイントをもらえるのは中古住宅の購入とのリフォームを合わせて行った場合で、その他の要件と合わせて最大60万ポイントにもなります。 次世代住宅ポイント制度で一番気になる点は、ポイントを受け取れる条件ではないでしょうか。新築住宅の場合、35万ポイントを上限に次のような条件が設定されています。 いずれかに該当する場合　30万ポイント ・エコ住宅 ・長持ち住宅 ・耐震住宅 ・バリアフリー住宅 上記に加え下記を満たす場合　5万ポイント加算 ・認定長期優良住宅 ・低炭素認定住宅 ・性能向上計画認定住宅 ・ZEH 家事負担軽減設備の設置で物に応じて　9,000～18,000ポイント ・ビルトイン食器洗機 ・掃除しやすいレンジフード ・ビルトイン自動調理対応コンロ ・掃除しやすいトイレ ・浴室乾燥機 ・宅配ボックス 代表的な優遇制度はこちらになります。一度プロの方に相談してみるのもよいかもしれません。よく増税前と増税後どちらが得なのか？そんな話をよく耳にします。しかし増税前でも増税後でも家を2回購入する人はほとんどいませんので、どちらかと言えば「増税前の方が得だった」とか「増税後の方が良かった」という話は「たられば」の話になってしまいます。とはいえ知識と情報を調べて損する事はありませんので、これから住宅購入を検討される方は是非調べてみてください。 [blogcard url="/news/3559"]

住宅建築を考えた土地選びのポイント

■ 住宅建築を建てる為に土地を選ぶポイント 土地選びは、これから暮らすエリア、活動拠点を決める事です。その後の生活のスタイル、人間関係すら決まってくる重要な事だと思います。 ・今住んでいる場所からそこまで遠くない場所が良い。 ・よく買い物に行くエリアの沿線が良い。 ・学校や勤務先・病院や実家等、定期的に行く必要のある拠点をベースに考えたい。 ・既存のスタイルは気にせず全く違うエリアも含めて検討する。 など、土地選びは様々な検討項目があるなかで、限られた土地という商品を選ぶのはやはり困難でもあります。そのため、こだわりの強い部分の優先順位をつけておくと良い物件に巡り合った時に選ぶ基準、ポイントとなると思います。 どんなエリア、土地にもメリットやデメリットはあると思います。おそらく自分にとっての100%完璧な土地というのは購入可能な状態で巡り合う事はほとんどないと思います。それが家族全員にとって100%というと更に困難になるでしょう。そのなかでどの部分が家族にとって大切にすべきポイントなのかを明確にしておく事が土地選びにはとても大切だと思います。 ■ エリアそのものについて 検討している土地のエリアにはそれぞれ特徴があります。極端にいうと、その街の成り立ちやエリア特性も、将来の該当エリアの行く末を予想するうえで重要かもしれません。 そこまで調べる人は少ないと思いますが、そのエリアの成り立ちには土地の位置や条件などの特性による理由がある場合もあります。発展するにはその理由が、その逆にもその理由があるものかもしれません。