土地購入の前に知っておきたい基礎知識

■ 土地購入の為の基礎知識

注文住宅を検討した際、まず大きな分かれ道になるのが、土地を所有しているかしていないかだと思います。
今住んでいる土地の建物の建て替えや、もともと所有している土地がある場合、どんな建物を建てるのか？という事に集中する事が出来る。また予算面でも建物費用とそれに付随するコストについて考えておけばよい。
しかし、土地を所有していない場合、当然、土地代、建物代、その他経費が住宅の総予算となる為、実際にどのくらいの金額になるのか見えづらく、二の足を踏んでしまう事もあるかと思います。
分譲一戸建てであれば、土地の含まれたすでに存在している商品の為、総額は明瞭と言える。
とはいえ長く生活の基盤となる家を自分の理想の住まいにしたい、そんな想いから注文住宅を検討する人も数多くいます。では土地購入で失敗しない為にはどんな知識が必要なのでしょうか？

■ 土地を購入する際に注意する土地の種類

注文住宅を建てるために土地を新たに土地を取得するとしたら、どういった方法があるだろう？
土地が売買される際、いくつかの分類に分かれます。
大きく分けると更地、古家付土地、建築条件付き土地が情報誌やネット情報では多く見られます。。
土地を購入するイメージと言えば更地を思い浮かべる方が多いと思いますが、実際にはそういった何もない土地ばかりが売っているわけではありません。既存の建物が建ったままの土地や、特定の条件が付いた土地も存在します。
つまり単純に価格を並べただけでは、家を建てられる状態に土地をするまでに別途費用が掛かる場合があるという事になります。また建てられる家の大きさに制限があったり、建築会社が限られてしまう条件がついている土地もあります。

・更地

家を建てる事を考えればイメージするのはやはり更地になります。

・古家付土地

更地は土地から仕入れて建物を販売する業者も競合してくる為、競争率は必然的に高くなってしまいます。
そう考えると建物付きの土地を購入する手段も視野に入ってくるのですが、既存の建物の解体費用は掛かってしまいます。しかし、もともと実際人が住んでいた土地だと考えると、生活環境や利便性等が良い可能性も高いと言えます。
土地を取得した人の45％程は古家付や借地権付の土地を取得している。

・建築条件付きの土地

情報サイト等でよく見る建築条件付きの土地、この条件とは土地の売主、もしくは売主の指定した建築業者との間で一定期間内に建築請負契約を結ぶことが条件となります。その為、建築事業者を自由に選ぶ事が出来ない為、指定された事業者が得意とする工法での施工となったり、制限される事も多くなります。
また、建築プラン決定までの期限が決められていたり、ある程度のプランが用意されているケースもあります。
建築条件付き土地に関しては全体の16％程が取得しているようです。

■ 土地を購入した人の情報源は？

一般の人は土地の情報が勝手に入ってくる事はありません、ではどうやって情報を入手しているのでしょうか？
何処に相談するのが良いのか？アンケート結果では建築会社に相談する人が最も多く約50％を超えています。
不動産会社に相談した人、自分で情報サイトで検索する人が次いでそれぞれ30%弱となります。
一般的に言えば土地の売買は不動産屋が得意な気もしますが、注文住宅に関しては、土地と建物併せて完成するモノになりますので、購入する側の心理として並列で考えないと混乱してしまう部分があるのかもしれません。
では、相談先によるそれぞれのメリットとデメリットはどんなところにあるのでしょうか？
まず地元の不動産屋にはそこにしかない情報がある可能性があります。
大手不動産会社に関しては、広域な情報を持っていますが、エリアによっては得意不得意があったりもありますので、特定の選択肢だけで決めない方が良いかもしれません。
比率のなかで一番多かった建築会社での相談ですが、建築会社は独自の情報源は少ない為、あくまで紹介をしてくれる業者が多いでしょう。
ただ、住宅を建てるという目線で土地購入をアドバイスしてくれるというメリットもあります。
土地によっては実現出来ない建築プランも当然ありますので、あらかじめ希望と購入すべき土地を理解しておく事も大切です。

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■ 土地を購入する際にかかる費用について

一般的には5%～10%程費用が掛かると言われていますが、その土地によって条件や手続き、住宅建築の為に必要な工事が異なる為、購入価格に対して一概に○○%とは言えない部分があります。
実際に土地を購入する際にかかる費用は、土地の代金とは別に、土地購入における購入諸経費、土地取得にかかる税金、住宅を建ててられる土地にする為の費用と大きく３つに分ける事ができます。

□ 仲介手数料

不動産会社を通した土地購入には仲介手数料が発生します。仲介手数料は土地の売買価格に対する3％＋6万円です。プラス消費税となります。
不動産会社が所有している土地を直接購入する場合は、仲介手数料は不要になります。

□ 登記費用

土地を購入する際には、所有権を移転する必要があります。移転に関する登記費用は、司法書士に支払う手数料と登録免許税が掛かります。
司法書士の手数料の一般的な額は6万～8万円となりますが、登録免許税はその土地の売買価格ではなく評価額に対して計算されますので、対象地域によって変わってくる部分もあります。

□ 測量費、表示登記費用

購入する土地は、対象地を分筆して購入する場合や実測値による面積で取引をする際、土地家屋調査士に依頼します。その際、確定測量費と表示登記申請費用がかかります。測量費用に関しては売る側が負担することが一般的となり、実測取引を買う側が希望する場合はその費用を負担することになります。これらの費用は土地の場所が市街地か郊外等によっても変わります。また、広さ、形状、隣地とのポイントの数、接面する道路や水路などによっても違ってきます。

□ ローン手数料

ローンを利用して購入する場合は、ローン手数料と抵当権設定の登記費用がかかります。

□ 農地転用する場合

農地を宅地に変更する場合、農地法に基づいた許可、または届出が必要です。この届出や許可については行政書士に依頼します。
費用は10万円～20万円くらいとなります。転用許可が下りて宅地になった土地は、土地の地目変更登記が必要となります。こちらは土地家屋調査士に依頼します。費用は3万円から4万円が一般的となります。

■ 土地を購入した場合に掛かる税金とは

□ 固定資産税の清算

固定資産税は毎年1月1日に土地の所有者に納付書が送られ、1年分の納付書が届きます。
所有権が移転した場合は、その年度分の残額を土地代金と併せて清算します。その際の計算は日割りとなります。

□ 不動産取得税

不動産を取得したことに対しての税金となります。住宅利用の不動産は軽減措置が受けられますが、土地を先に購入した場合は、一定期間内にその土地に住宅を建てて軽減を受けるため都道府県税務署に申告を行わなければなりません。軽減要件を満たす建物を土地取得日から3年以内に建築する必要があります。

□ 購入費の一部を資金贈与受けた場合の特例

住宅購入の際に親族から資金の贈与を受けた場合、非課税となる特例があります。土地を先行して取得し、のちに住宅を建てる場合の土地購入費についてもこの特例を受けることが可能ですが、期間に定めがあるので注意が必要です。贈与を受けた年の翌年の3月15日までにその土地につき住宅を建築することが要件となります。

□ 消費税

土地の購入には消費税は課税されませんが、諸手続きの報酬費には消費税がかかってきます。

■ 住宅建築可能にする為の費用

□ 古家がある土地の取り壊し費用

古家の残っている土地を購入した場合は解体費用がかかります。一般的な坪単価は構造により異なり次のようになります。

・木造3万円～4万円
・鉄骨造4万円～5万円
・鉄筋コンクリート造　5万円～

家の状態や形状によっても大きく費用が変わってくると思いますので、複数社見積もりを取る事をオススメします。足場が必要になる場合やアスベストの処理が必要な場合なども別途費用がかかってきます。

□ インフラ整備に伴う費用

上下水道や電気、ガスなど引き込み配管、配管の設備がない土地は手軽に買えます。しかし購入前には必ずそれらの設置にかかる費用を把握しておくことが重要です。場合によっては100万円を超える場合も珍しくありません。
上下水道の引き込みが完了しているかどうかは各地方公共団体の窓口で確認できます。もし引き込みがまだの場合は、補助金を利用しての引き込み配管を実施している市町村もありますので併せて確認すると良いかと思います。
都市ガスの設備が整っているエリアでは引き込みを行う際にガス会社へ相談します。一般的な住宅で利用するガスの引き込み費用は無料の場合がほとんどです。まれに、引き込むガス管が中圧や高圧の場合は家庭用に変圧する必要があり、費用負担が一部必要な場合もあるので事前に相談するのが良いと思います。電気についても同じで、一般家庭用に引き込む場合の工事費は電力会社に負担してもらえます。

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