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注文住宅の耐震性能と設計時の注意点

■ 住宅の耐震性能と基準とは 地震の多い日本だからこそ、家を建てる際には耐震を意識したいところです。近年、大規模な地震が数回にわたり起こり、その際に住宅にも大きな被害が数多くでました。 数多くの住宅が倒壊してしまったのは、耐久壁の量や土台からの柱抜けが主な原因と言われています。 こうした被害状況をもとに、より安全な住まいを維持するため建築基準法の改定が繰り替えされていき、特に耐久壁の量やバランス、補強についての義務化がされるようになっています。 現在の日本の建築基準法は耐震等級1以上の住宅でなければ建てることができません。 ■ 耐震性能と耐震基準について 耐震性能は地震の揺れ、力に耐える性能となります。その耐えられるレベルがどの位なのかで基準を定めたのが耐震等級となり、現在のところ等級は1～3に定められています。 住宅の耐震性能基準は大地震の度に繰り返し変更されてきております。はじめて耐震基準が施行されたのは、関東大震災の翌年1924年となります。その後、大地震が起こる度に耐震基準は改正されてきました。 旧耐震基準では、中程度（震度5程度）の大きさの地震が来ても建物が倒壊せず、地震による被害が軽くすむということを目標とするとなっていました。つまり、当時の基準ではそれ以上の大地震に対する基準は存在していませんでした。 しかし、1981年6月1日に導入された現行の耐震基準では、建築物を新築する際、「震度6強の地震に耐えられる性能」をもたせることが義務化されました。 大地震が起こっても傷一つない建物というのが住宅の理想になると思いますが、ごく稀に発生する大規模な地震に対して全く影響を受けない建物を作ろうとすると、技術的にも費用的にも非常に難しくなります。本来の家・住宅という機能を犠牲にしていしまう程の無理が生じてしまいます。そこで、十年に一回は起こりうる大きさの力に対しては、大規模な工事が伴う修復を要するほどの著しい損傷が生じないことを一つの目標（損傷防止）とし、数百年に一回は起こりうる大きさの力に対しては、損傷は受けても、人命が損なわれるような壊れ方をしないことをもう一つの目標（倒壊等防止）としました。 【旧耐震基準】 （1981年6月1日以前の基準） ・数十年に一度発生する地震（震度5程度）では倒壊や崩壊しない 数百年に一度程度の地震（震度6強から7程度）に対しては想定が存在しない 【耐震等級１】 （建築基準法の耐震性能を満たす水準） ・数百年に一度程度の地震（震度6強から7程度）に対しても倒壊や崩壊しない ・数十年に一度発生する地震（震度5程度）は住宅が損傷しない程度 建築基準法で定められた最低限の耐震性能で、これ以下は危険というギリギリの耐震性能です。 【耐震等級２】 ・等級1で想定される1.25倍の地震が起きても耐えられる 構造計算ないし精密診断が必要になります。 震度6強～7の地震でも、一定の補修程度で住み続けられるレベルで、学校や病院などでは耐震性能が等級2となります。 耐震等級2以上は「長期優良住宅」として認められています。 【耐震等級３】 ・等級1で想定の1.5倍の地震が起きても耐えられる 震度6強～7の地震でも、軽い補修程度で住み続けられるレベルで、消防署や警察署などの防災拠点は等級3になっています。 「長期優良住宅」として認められています。   では実際の等級の差はどこで変わってくるのでしょうか？ 耐震等級を高める施工方法には、次のような方法があります。 ・壁の強化 ・床と屋根の強化 ・柱と梁の接合部を強化 ・基礎の強化 ・梁の強化 耐震等級2以上の住宅は、地震保険が割引きされるというメリットもあります。 また住宅ローン減税の最大控除額が大きくなり、「耐震等級割引」も適用されます。 耐震等級2では保険料の割引率は30％、耐震等級3では半額になります。 耐震等級3の住宅は地震時に被害を受ける可能性が低かったといいう実績により、割引率が増加しているようです。   ■ 「耐震」と「制振」「免震」の違い 制振（静振）構造 地震の揺れに連動し、建物が逆方向に揺れる事で家の中の揺れを少なくする構造です。 制震構造は、建物の壁や柱などにダンパーと呼ばれる制振装置を設置する事で、地震の揺れを吸収してその力を20～30％ダウンさせるものです。建物にかかる力を抑える事で、ひび割れ等の軽減を行い、倒壊対策としては一定の効果があります。 ただし、制震効果は2階以上の階へ影響を抑制するものとなりますので、1階は地震の力をそのまま受けてしまいます。 免震構造 地震の揺れを建物に直接伝えない住宅のことを「免震住宅」といいます。建物と基礎との間にゴムなどの免震装置を設置する事で、地盤と建物を離し地震の揺れを建物に直接伝えない構造です。建物に伝わる地震の力が軽減されるため、長くゆっくりと揺れることで、建物の損傷や家具が倒れたりしにくい状態をつくります。 コストに関しては３％ほどアップしますが、地震の力は40％～60％軽減されると言われています。 免震装置は隣家との十分な距離がないと設置できないので、狭小地では設置が難しい場合があります。 耐震住宅と制震住宅はのちのちリフォームする事で追加する事も出来ますが、免震に関しては新築のタイミングでしか設置できない構造の為、検討が必要となります。また、他の構造にくらべてコストが割高になる点、メンテナンスも必要な為、継続的なコストも確認した方が良いでしょう。 [blogcard url="/news/1745"] ■ 注文住宅の場合の耐震性能について 各社が基準としている耐震構造ですが、自由設計の注文住宅となると間取りや配置によって大きく変わってきます。 吹き抜けやリビングの広さによっても少しづつ変わってきてしまうものになりますので、耐震性能を重視する場合は、それを踏まえて相談していく必要があります。   ■ 住宅の耐震性能に関するまとめ 現在の日本では建築基準法によって耐震基準を下回る建物は建てられません。また基本的には高いレベルでの基準を標準としているハウスメーカー、工務店も多いです。 しかし、耐震、免震、制震、その他、メリットやデメリットが違ってきます。またコストも大きく変わってくる部分ではあるので、家を建てる上で重視したいポイントを比較して満足いくカタチで建築をされるのが良いかと思います。 [blogcard url="/news/3824" title="高い耐震性能ツーバイフォー工法（2×4工法）とは" content="地震や台風、様々な災害が頻発する日本での家づくり。今回は災害に強く高品質なツーバイフォー工法について、なぜツーバイフォー工法は耐震、耐風、耐火に優れているのか？その秘密を詳しく解説いたします。"]

ローコスト住宅の注文住宅について

■ ローコスト住宅とは ローコスト住宅とはその名の通りコストを抑えて建築する住宅となります。単純なイメージでは安い住宅となりますが、実際には単に安いだけという事ではないかと思います。ローコストという言葉だけでいうとどちらかと言えばネガティブなイメージになるかもしれませんが、無駄なコストを省いて優先したい部分にコストをかける住宅と言えます。 またローコストの理由には企業のブランディングや企業努力の表れとなる部分も多いので、単純に安かろう悪かろうというわけではありません。どの部分にコストが使われているのかという配分と企業の考え方として捉えていく方が良いのかもしれません。そういった意味でもローコスト住宅は、予算の限られたなかで家を建てたい方にぴったりな住宅と言えます。 では実際にローコスト住宅と通常の住宅コストではどの程度の差があるのでしょうか？ 言葉の定義として、もちろんはっきりとした価格の線引きはありません。とはいえ、一般的な相場の差というものはあります。 住宅購入を検討した人であれば一度は耳にする坪単価。坪単価とは1坪当たりの建築価格となり、合計の本体価格を床面積の坪数（1坪は約3.3㎡）で割った価格となります。通常、住宅を建築する坪単価は、50～60万となります。比較してローコスト住宅の坪単価は30～50万と費用が抑えられている特徴があります。 実際に坪単価30万円の家と50万円の家ではどの位のコスト差になるのでしょうか？全国の建築される住宅の平均床面積は129.3㎡となります。坪数にするとおよそ39坪になります。仮に39坪の住宅を建てた場合の差はこのようになります。 坪単価30万の場合　1,170万円 坪単価50万の場合　1,950万円 このようにかなり大きな差になります。もちろん30万という坪単価はローコスト住宅のなかでもかなり低コストな部類になりますので、差だけを見るとこれだけ大きくなってしまいます。ひとつの目安として考えてもらえると良いでしょう。こうして出来る差によって、土地が高額な場合、家具にお金をかけたい場合、その他の生活や趣味にお金を掛けたい場合など、コストを捻出する事が可能になるかと思います。 [blogcard url="/news/3786"] ■ ローコスト住宅のメリットとは ローコスト住宅の最大のメリットは、やはりコスト（価格）となります。住宅にかける費用を抑える事が出来る為、様々な家（設備やデザイン）を持ちたいというニーズをかなえる事が出来ます。 ・検討している住みたい土地が高額な場合 ・家具やこだわりのある部分にお金をかけたい ・その他の生活や車等の趣味にお金を掛けたい ・今後、子供や仕事の関係でライフスタイルが大きく変わる可能性がある ・子供が独立し夫婦ふたりの生活になり、これからはシンプルに暮らしたい 住宅の建築費用が生活の全てではありません。満足な生活をするなかで予算を抑えて快適な家を持ちたい。そんな方にローコスト住宅はぴったりと言える住宅です。   ■ 「ローコストが実現される」4つ仕組み いくら安く家が建てられると言っても、安かろう悪かろうでは安心して住むことは難しいです。ローコストで住宅を建てられる理由が単純な安普請等の無理な理由で安くなっているというのは怖いものですよね。もちろんそういった理由で安くなっているハウスメーカーや工務店はあると思います。ですが、一般的にローコスト住宅といわれる住宅が安い理由はほとんどの場合この４つとなります。 ① 材料費を抑えている ② 人件費を抑えている ③ 広告費を抑えている ④ 住宅の形状でコストを抑えている ①材料費を抑える事でローコストを実現する これは仕入れの仕方の工夫となります。ローコスト住宅となる商品は、ある程度商品が規格化されている事が多く、その為仕入を行う資材を限定出来る事で価格を抑えます。またスケールメリットを生かし発注価格を抑える事で全体の価格を抑えています。 ②人件費を抑える事でローコストを実現する これはもちろんスタッフを薄給で働かせるという事ではありません。先程もあった通り、ローコスト住宅という商品はある程度の規格化がされている場合が多く、発注から家が建つまでの様々なタイミングで仕組化している事で、販売、設計、建築にかかる工数を削減しそれぞれに発生するコストを抑えています。 ③広告費を抑えてローコストを実現する 広告費については、テレビCMなどの大々的な広告をせず費用の削減をしています。逆に言えばテレビCMを大々的に行っているハウスメーカーなどは、広告料が販売価格にそのまま含まれていると考えて良いと思います。 ④住宅の形状でローコストを実現する ローコスト住宅は一般的に部屋数を少なくすることで壁、ドア、照明、コンセントの数を減らしたりと、コストカットを行っていきます。また外観もシンプルに面積を外壁や屋根の面積を小さくする事で、高額な外装コストをカットしています。 ローコスト住宅を得意とする会社は、コストを抑えるノウハウを多数持っています。その積み重ねが品質を損なわないローコスト住宅の実現になっています。   ■ 一般的なローコスト住宅の注意点・デメリット ここまでローコスト住宅の良いところを書いてきましたが、デメリットはどこにあるのでしょうか？ 一般的にはしっかりした考え、方針でローコスト住宅を提供しているハウスメーカーには、理解した上で検討する場合のデメリットはほとんどありません。しかし安かろう悪かろうの工務店も中には存在していると思います。その点には注意が必要となります。 ①プランが限られている場合がある 前記の理由からローコスト住宅は間取りや建具を何通りかから選んでいくセミオーダーに近い規格住宅の場合が多く、ある程度のプランが決まっているので、自由に間取りや建具をとことんこだわりたい人には不便に感じる事があります。もちろん自由設計でローコスト住宅が叶うハウスメーカー、工務店もありますので、よく確認をした方が良いでしょう。 ②耐久性・耐震性・遮音性が優れていない場合がある ローコスト住宅には耐久性・耐震性・遮音性が特別優れているとは言えない場合があります。建築基準法に則って基準を満たしている住宅にはかわりませんが、高性能住宅と比べるとどうしても劣る部分があります。安かろう悪かろうにならないよう、こちらも確認が大切かと思います。 [blogcard url="/news/3553"] ③初期設備のグレードが低い キッチン、浴室、トイレ、設備はそれぞれにグレードが多くあります。全てをハイグレードにしてしまうともちろん高額になります。ローコスト住宅では、初期の設備設定のグレードが低い事が多いです。設備についても確認をしておくと、こだわっている部分で妥協をしなくても良いという事になると思います。 ④保証期間が短い場合がある 家に限らず多くのメーカーは保証をコストと考えます。その為、商品価格に保証でかかる金額を上乗せしている企業も多いです。ローコスト住宅を扱うメーカーも保証期間が数年と短い場合もありますので、契約時にその会社の保証期間をしっかり確認しておくと安心です。   ■ ローコスト住宅を建築するポイント せっかくコストを重視して住宅を作るなら、できるだけ費用を抑えて建築をしたいというのが理想ですよね。グレードを落とす事でコストダウンする方法ももちろんありますが、間取りや外観に気を配ったり、補助金等の申請をしっかりする事で費用を抑えることもできます。   コストを抑える方法についてはこちらの記事で詳しく説明していますので、こちらの記事もご確認ください。 [blogcard url="/news/3559"] 購入の際に利用できる補助金や税制を確認する 高額な金額となる住宅には、国や行政が行う補助金が多く存在します。該当する条件等もありますので、しっかり調べておく事が大切です。 間取りをシンプルにして部屋数を減らす シンプルな外観と間取りにする事で、室内の壁の量や、外壁、屋根等、建材のなかで高額な部類に入る材料を抑える事が出来ます。 水周りを集中した場所に作る 水周りを集中する事で、配管もシンプルに短くなるので費用も抑えられます。一階と二階でも水周りを近くする事で同様に費用を抑えることができます。 こだわる部分とのメリハリが大切 こだわりたいは妥協せず、それ以外とのメリハリをつけることが大切です。長く生活をするマイホーム、こだわりたい部分は大切にする事をオススメします。コストを抑えながらこだわりを実現する方法を一緒に考えてもらいましょう。   ■ ローコスト住宅のまとめ ローコスト住宅とは単純に住宅の建築費用が安いというわけではないと思います。その家の平均的な建築コスト相場に対して、コストパフォーマンスが高い家という意味が強いと思います。つまり3,000万円のローコスト住宅もあれば、1,000万円のローコスト住宅もあるという事です。これは建てたい家の規模やグレード、家に対する考え方、ハウスメーカー・工務店の方針によって大きく変わってくる部分かと思います。しっかりとした確認と知識が必要になるかと思います。 [blogcard url="/category/1500-2000"]

ハウスメーカーと工務店、違いとメリット

■ ハウスメーカー、ビルダー、工務店の違いと特徴とは？ 注文住宅を検討する際、どこに家づくりを依頼するか？は大きなポイントとなります。住宅建築を請け負う会社は数多くあり、その業態・規模も様々です。そして選ぶ会社によって家づくりの方法や完成する家も違ってきます。建築会社の業態は大きく分けると「ハウスメーカー」「ビルダー」「工務店」「設計事務所」なります。各業態によりそれぞれ良い点も悪い点もありますので、そのメリット・デメリットを理解する事が大切だと思います。家を建てる際に大切しているポイントと比較して、どのメリットがマッチするのか検討していく事が大切かと思います。 ● ハウスメーカーの特徴とは 一般的なハウスメーカーとはテレビCMなどを行い、メディア露出の多い全国規模で営業を行う住宅建築会社となります。それぞれに規格化された「商品としての住宅」をもち、独自開発した技術や特徴を売りとして住宅を販売している会社となります。もともとハウスメーカーは戦後の住宅不足を補う為に設立されたものが多く、大手ハウスメーカー8社で全国シェアを20%以上になります。 設立の経緯は戦後の住宅不足を補う国の政策に基づき、当時主流だった大工の手によるオーダーメイド建築から、大量供給を目的としてパッケージ化した「プレハブ住宅」を供給する事がスタートとなります。住宅は規格の統一をおこなう事で、安定的にスピーディ、また安価に建築が出来るようになります。高度経済成長期を経て「プレハブ住宅」は急速に普及していきます。 供給が進むにつれ、それぞれのハウスメーカーは独自の特徴的な商品・サービスを展開していきます。住宅自体も全く同じという事ではなく、セミオーダーのようなスタイルで商品を展開していくパッケージとはなっていきます。どのハウスメーカーも住宅性能や品質、メンテナンスの仕組みなども同様にパッケージされているので、その部分で安心出来る点は大きいと思います。設計や間取りに関しては他の業態と比べると、自由度は低めとなります。 また、多くの広告費を使う会社が多く、その分知名度やブランド力はあるが宣伝費が商品価格に含まれてくる為、比較的高額になってしまいます。 ● ビルダーの特徴とは 定義としては定まったものはありませんが、全国展開というよりは、複数県にまたがった一部のエリアに特化集中して営業を行い、年間で数百～数千の住宅供給をしている会社となります。ハウスメーカー程の規模ではないが、エリアでの知名度は高く、一定量の供給を行う為、スケールメリットもある業態となります。 ビルダーと呼ばれる業態のなかにも、地域ビルダー・ハウスビルダー・ホームビルダー・パワービルダーと細分化される事もあり、幅広い範囲の会社がビルダーのなかに入ってくると言ってよいでしょう。先程ありました大手ハウスメーカーのシェアは20%程と考えると、残りのほとんどのシェアはこのビルダーと呼ばれる業態に入っていると考えられます。設計や間取りの自由度は会社にもよりますが、比較的高く設計士と進めていく事が多いかと思います。 ● 工務店の特徴とは 地域に根差した年間数十棟の規模で住宅供給をおこなっている会社が多く、家はパッケージされた商品ではなく一棟一棟オーダーメイドで家づくりをしています。工法も伝統的な大工仕事を得意とし、施主との対話によって家を造っていきます。反面、手続きやローン等のサポートは積極的ではない為、自分達で行っていく必要があります。 [blogcard url="/guarantee" title="デックス注文住宅の保証について" content="デックスでは安心してお住まいいただく為に充実の建物保証、設備保証など安心のサポートをご用意しております。また住宅専門の第三者機関「ホームリサーチ」による施工途中の工程チェックなど、安心してお任せいただける仕組みをご用意しております。"] ● 住宅フランチャイズチェーン、ボランタリーチェーンとは フランチャイズチェーンは飲食やコンビニ同様に、独立した工務店がチェーン加入し、チェーンのスケールメリットを生かした仕入れや集客、商品、技術、システム提供を受け一定レベルの商品を同様品質で提供する仕組みです。フランチャイズの場合、請負契約に関しては運営元との契約ではなく工務店との直接契約となります。基本的なメンテナンス等は商品に紐づいている場合が多く、同様のサービスを受ける事が出来るかと思います。 逆にボランタリーチェーンの場合は、技術提供、建築資材等のサポートはあるが、各工務店が独立した商品を展開するため、サービスや保証はその会社によって大きく異なってきます。 ● 個人設計事務所や建築家の特徴とは 設計事務所は、設計および設計監理を行う会社です。設計事務所では設計のみを行い、施工自体は工務店に委託して行われます。施行中から完成までが「設計監理」の役割となりますので、進行状況の確認、品質管理、工事費用の確認等を行います。 ■ 重要視するポイント別それぞれのメリット・デメリットの比較 ● 品質・サービスにおける安心感を重視した場合 ・大手ハウスメーカー ・ビルダー（比較的規模の大きいビルダー） ブランド力や安心感を重視するとどうしても大手ハウスメーカーになるかと思います。 大々的にテレビCM、メディアへの露出を行う事で、認知度・ブランド力はかなり大きなものとなっています。また各社差別化を図る為、最新技術や検査機材を用いデータを出していたりします。その分大幅にコストがかかっているともいえますので、前提として予算に余裕がある場合はブランドと安心を選ぶという選択も良いかと思います。ビルダーに関しては、基本的には同様品質に近いものを提供している会社が多いかとも思います。 ただ、大手ハウスメーカーとは異なり、研究施設や機材を持っていない事が多く、幅の広い業態でもある為しっかりと選択をする必要があると思います。 ● コストパフォーマンス・建築費を重視した場合 ・工務店 ・ビルダー コストに関していうと、より多くの住宅を取り扱う会社の方がスケールメリットが発生しやすいと思います。年間数棟と数百棟では仕入の単価も大きく変わってくるのは、どの業界・商品も一緒ではないでしょうか？ ただ、多くの住宅を取り扱うという事は、大手ハウスメーカー程ではないにしろ、それなりの広告宣伝費がかけられているともいえますので、そのバランスが重要になってくるかと思います。また会社によって得意な住宅の傾向が異なり、それぞれにノウハウがあります。自分の建てたい家の傾向に近い実績が多ければ、そのような住宅を建てる「コツ」を熟知している会社の方が、コストや品質を含めて優位性が高いといえます。 ● 個性的な家、趣味や好みを重視した場合 ・設計事務所 ・工務店（自由設計を重視した工務店） 設計事務所や工務店は規格化された商品を持たない為、基本的にはその都度オーダーメイドで建てていく家となります。小さな規模が多い為、融通が利きやすい点も魅力ですが、人対人の間隔も強くなるため、建築士との相性次第では、メリットにもデメリットにもなるところです。要望も理解してもらえない場合は、ステレスになる場合もあります。   ■ ハウスメーカー、ビルダー、工務店の違いとは？のまとめ 住宅を建築する際は様々な条件、要望、希望が発生します。 一番大事にしたい部分は何処か？そによって選ぶべき業態・会社が異なってくると思います。つまり、どのように家を建てたいかによってメリットとデメリットは逆転するものもあるという事かと思います。 家づくりは本来は「未来を創造する」大変ではあるけれど楽しいものだと思います。 その時間を楽しめるような趣向にあった会社を選ぶ事が大切です。

土地購入の前に知っておきたい基礎知識

■ 土地購入の為の基礎知識 注文住宅を検討した際、まず大きな分かれ道になるのが、土地を所有しているかしていないかだと思います。 今住んでいる土地の建物の建て替えや、もともと所有している土地がある場合、どんな建物を建てるのか？という事に集中する事が出来る。また予算面でも建物費用とそれに付随するコストについて考えておけばよい。 しかし、土地を所有していない場合、当然、土地代、建物代、その他経費が住宅の総予算となる為、実際にどのくらいの金額になるのか見えづらく、二の足を踏んでしまう事もあるかと思います。 分譲一戸建てであれば、土地の含まれたすでに存在している商品の為、総額は明瞭と言える。 とはいえ長く生活の基盤となる家を自分の理想の住まいにしたい、そんな想いから注文住宅を検討する人も数多くいます。では土地購入で失敗しない為にはどんな知識が必要なのでしょうか？ ■ 土地を購入する際に注意する土地の種類 注文住宅を建てるために土地を新たに土地を取得するとしたら、どういった方法があるだろう？ 土地が売買される際、いくつかの分類に分かれます。 大きく分けると更地、古家付土地、建築条件付き土地が情報誌やネット情報では多く見られます。。 土地を購入するイメージと言えば更地を思い浮かべる方が多いと思いますが、実際にはそういった何もない土地ばかりが売っているわけではありません。既存の建物が建ったままの土地や、特定の条件が付いた土地も存在します。 つまり単純に価格を並べただけでは、家を建てられる状態に土地をするまでに別途費用が掛かる場合があるという事になります。また建てられる家の大きさに制限があったり、建築会社が限られてしまう条件がついている土地もあります。 ・更地 家を建てる事を考えればイメージするのはやはり更地になります。 ・古家付土地 更地は土地から仕入れて建物を販売する業者も競合してくる為、競争率は必然的に高くなってしまいます。 そう考えると建物付きの土地を購入する手段も視野に入ってくるのですが、既存の建物の解体費用は掛かってしまいます。しかし、もともと実際人が住んでいた土地だと考えると、生活環境や利便性等が良い可能性も高いと言えます。 土地を取得した人の45％程は古家付や借地権付の土地を取得している。 ・建築条件付きの土地 情報サイト等でよく見る建築条件付きの土地、この条件とは土地の売主、もしくは売主の指定した建築業者との間で一定期間内に建築請負契約を結ぶことが条件となります。その為、建築事業者を自由に選ぶ事が出来ない為、指定された事業者が得意とする工法での施工となったり、制限される事も多くなります。 また、建築プラン決定までの期限が決められていたり、ある程度のプランが用意されているケースもあります。 建築条件付き土地に関しては全体の16％程が取得しているようです。 ■ 土地を購入した人の情報源は？ 一般の人は土地の情報が勝手に入ってくる事はありません、ではどうやって情報を入手しているのでしょうか？ 何処に相談するのが良いのか？アンケート結果では建築会社に相談する人が最も多く約50％を超えています。 不動産会社に相談した人、自分で情報サイトで検索する人が次いでそれぞれ30%弱となります。 一般的に言えば土地の売買は不動産屋が得意な気もしますが、注文住宅に関しては、土地と建物併せて完成するモノになりますので、購入する側の心理として並列で考えないと混乱してしまう部分があるのかもしれません。 では、相談先によるそれぞれのメリットとデメリットはどんなところにあるのでしょうか？ まず地元の不動産屋にはそこにしかない情報がある可能性があります。 大手不動産会社に関しては、広域な情報を持っていますが、エリアによっては得意不得意があったりもありますので、特定の選択肢だけで決めない方が良いかもしれません。 比率のなかで一番多かった建築会社での相談ですが、建築会社は独自の情報源は少ない為、あくまで紹介をしてくれる業者が多いでしょう。 ただ、住宅を建てるという目線で土地購入をアドバイスしてくれるというメリットもあります。 土地によっては実現出来ない建築プランも当然ありますので、あらかじめ希望と購入すべき土地を理解しておく事も大切です。 [blogcard url="/news/3728"] ■ 土地を購入する際にかかる費用について 一般的には5%～10%程費用が掛かると言われていますが、その土地によって条件や手続き、住宅建築の為に必要な工事が異なる為、購入価格に対して一概に○○%とは言えない部分があります。 実際に土地を購入する際にかかる費用は、土地の代金とは別に、土地購入における購入諸経費、土地取得にかかる税金、住宅を建ててられる土地にする為の費用と大きく３つに分ける事ができます。 □ 仲介手数料 不動産会社を通した土地購入には仲介手数料が発生します。仲介手数料は土地の売買価格に対する3％＋6万円です。プラス消費税となります。 不動産会社が所有している土地を直接購入する場合は、仲介手数料は不要になります。 □ 登記費用 土地を購入する際には、所有権を移転する必要があります。移転に関する登記費用は、司法書士に支払う手数料と登録免許税が掛かります。 司法書士の手数料の一般的な額は6万～8万円となりますが、登録免許税はその土地の売買価格ではなく評価額に対して計算されますので、対象地域によって変わってくる部分もあります。 □ 測量費、表示登記費用 購入する土地は、対象地を分筆して購入する場合や実測値による面積で取引をする際、土地家屋調査士に依頼します。その際、確定測量費と表示登記申請費用がかかります。測量費用に関しては売る側が負担することが一般的となり、実測取引を買う側が希望する場合はその費用を負担することになります。これらの費用は土地の場所が市街地か郊外等によっても変わります。また、広さ、形状、隣地とのポイントの数、接面する道路や水路などによっても違ってきます。 □ ローン手数料 ローンを利用して購入する場合は、ローン手数料と抵当権設定の登記費用がかかります。 □ 農地転用する場合 農地を宅地に変更する場合、農地法に基づいた許可、または届出が必要です。この届出や許可については行政書士に依頼します。 費用は10万円～20万円くらいとなります。転用許可が下りて宅地になった土地は、土地の地目変更登記が必要となります。こちらは土地家屋調査士に依頼します。費用は3万円から4万円が一般的となります。 ■ 土地を購入した場合に掛かる税金とは □ 固定資産税の清算 固定資産税は毎年1月1日に土地の所有者に納付書が送られ、1年分の納付書が届きます。 所有権が移転した場合は、その年度分の残額を土地代金と併せて清算します。その際の計算は日割りとなります。 □ 不動産取得税 不動産を取得したことに対しての税金となります。住宅利用の不動産は軽減措置が受けられますが、土地を先に購入した場合は、一定期間内にその土地に住宅を建てて軽減を受けるため都道府県税務署に申告を行わなければなりません。軽減要件を満たす建物を土地取得日から3年以内に建築する必要があります。 □ 購入費の一部を資金贈与受けた場合の特例 住宅購入の際に親族から資金の贈与を受けた場合、非課税となる特例があります。土地を先行して取得し、のちに住宅を建てる場合の土地購入費についてもこの特例を受けることが可能ですが、期間に定めがあるので注意が必要です。贈与を受けた年の翌年の3月15日までにその土地につき住宅を建築することが要件となります。 □ 消費税 土地の購入には消費税は課税されませんが、諸手続きの報酬費には消費税がかかってきます。 ■ 住宅建築可能にする為の費用 □ 古家がある土地の取り壊し費用 古家の残っている土地を購入した場合は解体費用がかかります。一般的な坪単価は構造により異なり次のようになります。 ・木造3万円～4万円 ・鉄骨造4万円～5万円 ・鉄筋コンクリート造　5万円～ 家の状態や形状によっても大きく費用が変わってくると思いますので、複数社見積もりを取る事をオススメします。足場が必要になる場合やアスベストの処理が必要な場合なども別途費用がかかってきます。 □ インフラ整備に伴う費用 上下水道や電気、ガスなど引き込み配管、配管の設備がない土地は手軽に買えます。しかし購入前には必ずそれらの設置にかかる費用を把握しておくことが重要です。場合によっては100万円を超える場合も珍しくありません。 上下水道の引き込みが完了しているかどうかは各地方公共団体の窓口で確認できます。もし引き込みがまだの場合は、補助金を利用しての引き込み配管を実施している市町村もありますので併せて確認すると良いかと思います。 都市ガスの設備が整っているエリアでは引き込みを行う際にガス会社へ相談します。一般的な住宅で利用するガスの引き込み費用は無料の場合がほとんどです。まれに、引き込むガス管が中圧や高圧の場合は家庭用に変圧する必要があり、費用負担が一部必要な場合もあるので事前に相談するのが良いと思います。電気についても同じで、一般家庭用に引き込む場合の工事費は電力会社に負担してもらえます。 [blogcard url="/news/3711"]

土地つなぎ融資（住宅ローン）について

住宅ローンの土地つなぎ融資とはどんなものなのでしょうか？ 家を買う時、大抵の人は住宅ローンを利用します。では住宅ローンはいつ融資を受けるのでしょうか？一般的には住宅ローンの担保は、購入した住宅になるので、住宅が完成し引き渡される前に融資を受ける事になります。これは分譲マンションでも建売住宅でも変わりません。 では、注文住宅で家を建てる場合はどうでしょうか？ 注文住宅の場合、必要な資金のタイミングが通常より多くなります。また、それらのタイミングは住宅の完成前に複数回発生するのが一般的となります。まず土地を購入した際、その後建築会社への着手金と中間金、会社によって異なりますが、建物価格の○○%というように決まっています。住宅購入の場合、商品代金が高額の為、○○%と言ってもある程度まとまった金額となってきます。もちろん潤沢な自己資金がある場合は問題ありませんが、すべての人が余裕があるわけではありませんし、自己資金は少しでも残しておきたいという方も多いかと思います。 そんな場合に利用する一時的な融資の契約が土地つなぎ融資となります。 また、売却を伴う土地建物などの購入の場合、売りに出すマンションや土地建物が売れないと購入資金を確保できないこともあります。その購入資金を立て替えるためにつなぎ融資を利用することもあります。 つなぎ融資の仕組みとは？ 前記の通り、担保となる住宅が完成するまで最終的な住宅ローンを組む事は出来ません。つまり、潤沢な自己資金がない場合は注文住宅は建てられない事になってしまいます。そこで利用するのがつなぎ融資となります。 つなぎ融資は必要なタイミングで使う事ができますが、タイミングは土地代金支払い時・契約金（着工金）支払い時・中間金の計3回まで、融資金額も住宅ローンの借り入れ金額の３～４割というように制限が決まっている場合がありますので、予め相談をしておくと良いでしょう。 土地つなぎ融資は住宅ローン実施後に清算する仕組みになる為、基本的には住宅ローンに付随する特別処置のようなものととらえておくと良いかと思います。当然住宅ローンを組む金融機関にいっしょに申込みを行うカタチとなります。 イメージとしては、住宅ローン開始までの期間に発生した、土地の代金・契約金・中間金、それぞれの支払から住宅ローン開始までの期間の金利が一度発生しますので、 その後、元金が住宅ローンに充当される事で一度清算されるまでの、それぞれの融資期間の金利がつなぎ融資の費用となります。 つなぎ融資の注意点 新たに住宅を建てる場合は、いついくら資金が必要になるのかを十分に把握しておくと良いと思います。土地を先に購入して土地つなぎ融資を利用する場合、住居が完成する期限が条件として決まっていたり、つなぎ融資の契約時に建築請負契約書の提出が必要になる事もあるため、土地の購入の際は、並行して建築計画を進める必要があります。 住宅ローンと土地つなぎ融資の金利はもちろん異なります。つなぎ融資を利用する場合は、金利が高い為、住宅ローン検討の際に土地つなぎ融資の条件も予め確認をしておく必要があります。

消費税、増税後の税制優遇制度について

■ 増税後の住宅購入に知っておきたい事 住宅を購入する際、高額であるがゆえに税金は気に掛けておきたいところです。購入の際にはまとまった費用を支払うため消費税に関しても安い金額ではありません。 消費税の増税はどのような影響が出たのでしょうか？ まず基本的に住宅の総額は土地の費用と建物の価格を合わせたものとなります。ご存知の通り土地の購入に関しては、消費の対象と定義されていませんので消費税がかかりません。 また、建物の価格は消費税の対象ではありますが、個人間で建物を取引をした場合も非課税となります。 ■ 住宅購入に際してまず把握しておきたい優遇制度 消費税増税に伴う代表的な優遇制度は下記の3つとなります。 ・住宅ローン控除 ・住宅取得資金贈与の特例 ・すまい給付金 住宅ローン控除は期間の延長があり、住宅取得等資金贈与の特例、すまい給付金に関しては、増税後のほうがお得になったといえます。様々な条件によって条件や給付金額は変わってきますが、印象としては消費税の増額分と差し引きで増税前後での総額があまり変わらないように設定されているように感じます。 ■ 増税前後ではどちらがお得に住宅を購入できるのか？ 2014年の増税の際は「駆け込み需要」が起き、住宅業界でも注文が増加しました。 建築現場では急増した注文に対して混乱が起こり、結果的に工事遅延等のトラブルも起き、結果的に工事費用が高騰しました。 今回も業界のマーケット的には駆け込み購買が起こっているとはいえますが、前記の経験もあり、購買希望者側も販売者側も様子を見ながら検討していたのではないでしょうか？ 増税前に住宅の購入希望者が急増すると、当然増税後は需要が落ちついてしまい購入者が減ると予想されます。 また、需要が減ることによって価格の値下げも予想できます。つまり値下げにより、2％分の増税を加味しても増税後のほうが総額が安くなるという意見もあります。 また増税はあるものの長く住む家を急いでは決めたくないという人もいるかと思います。 ■ 住宅ローン減税の控除期間が3年延長 増税後住宅ローン減税は控除の期間が３年間延長されています。つまりこれまで10年であった期間が13年となっています。適用年の１１～１３年目までの各年の控除限度額は、以下のいずれか小さい額となり、 ・住宅借入金等の年末残高（4,000万円※を限度）×１％ ・建物購入価格（4,000万円※を限度）×２／３％（２％÷３年） また長期優良住宅や低炭素住宅の場合に関しては、上限があがり、借入金年末残高の上限、建物購入価格の上限は共に5,000万円となります。 対象は消費税率10％が適用される新築・中古住宅の取得、リフォームとなり2020年12月末までに入居した方。床面積が50㎡以上であること、借入金の償還期間が10年以上であることとなります。 ■ すまい給付金とは すまい給付金は、消費税率引上げに伴う住宅取得者の負担を軽減するために創設された制度となります。住宅ローン減税とあわせて消費税率の引上げによる負担軽減をはかるものとなりますので、収入によって給付額が変動する仕組みとなります。消費税率引上げ後の住宅を取得する場合、申請書を作成し確認書類を添付して申請することが必要となります。 消費税8％の際は収入額の上限は510万円でしたが、10％に増税後は775万円に引き上げられます。 また、給付金に関しても増税前は収入額425万円以下の場合は30万円ですが、増税後は収入450万円以下の場合は50万円の変更となります。 給付対象となる住宅の要件として、そもそも「すまい給付金」は、良質な住宅ストック形成を促す目的もあるので、住宅の品質について一定 の要件を満たす住宅である事が条件となります。なお、中古住宅のなかで消費税の課税対象とならない個人間売買の中古住宅は対象外となります。増税に伴い、すまい給付金は年収限度額の引き上げを行いました。同じ年収でも、受けられる給付金の金額は増税後のほうが多くなります。 ■ 住宅取得等資金贈与の特例 親や祖父母から住宅取得資金として贈与を受けた場合、一定金額が非課税になるという制度です。従来の贈与金の非課税枠は700万円～1,200万円でした。増税後の2019年4月1日から2020年3月31日までは2,500万円～3,000万円となり、それ以降は徐々に非課税限度額が下がっていきます。増税後は非課税限度額が引き上げられる事で納税金額が減ることになります。 ■ 次世代住宅ポイント制度 増税後の反動減を目的として、以前実施された「住宅エコポイント」から対象をエコ住宅に限らない「次世代住宅ポイント制度」が実施されることとなりました。ポイントは１ポイント１円相当で、住宅の新築もしくは購入で最大35万ポイント、住宅のリフォーム工事で最大30万ポイントもらうことができる。 最も多くポイントをもらえるのは中古住宅の購入とのリフォームを合わせて行った場合で、その他の要件と合わせて最大60万ポイントにもなります。 次世代住宅ポイント制度で一番気になる点は、ポイントを受け取れる条件ではないでしょうか。新築住宅の場合、35万ポイントを上限に次のような条件が設定されています。 いずれかに該当する場合　30万ポイント ・エコ住宅 ・長持ち住宅 ・耐震住宅 ・バリアフリー住宅 上記に加え下記を満たす場合　5万ポイント加算 ・認定長期優良住宅 ・低炭素認定住宅 ・性能向上計画認定住宅 ・ZEH 家事負担軽減設備の設置で物に応じて　9,000～18,000ポイント ・ビルトイン食器洗機 ・掃除しやすいレンジフード ・ビルトイン自動調理対応コンロ ・掃除しやすいトイレ ・浴室乾燥機 ・宅配ボックス 代表的な優遇制度はこちらになります。一度プロの方に相談してみるのもよいかもしれません。よく増税前と増税後どちらが得なのか？そんな話をよく耳にします。しかし増税前でも増税後でも家を2回購入する人はほとんどいませんので、どちらかと言えば「増税前の方が得だった」とか「増税後の方が良かった」という話は「たられば」の話になってしまいます。とはいえ知識と情報を調べて損する事はありませんので、これから住宅購入を検討される方は是非調べてみてください。 [blogcard url="/news/3559"]

IOT住宅、スマートホームとってどんな家？

■ ＩＯＴ家電を活かしたスマートホームとは？ ＩＯＴとは直訳すると（Internet of Things）モノのインターネット、つまりモノをインターネットにつなぐ事を言います。ＩＯＴ家電と呼ばれるインターネット対応機器をスマホやタブレット・専用デバイスで操作を行ったり、機器自体がインターネットから情報得て捜査を行う事も出来るものもあります。 まるで近未来の映画やアニメのような生活に近くなってきました。そのＩＯＴを生かしAIやスマートスピーカーと連動する事で、家電や身の回りにあるデバイスを簡単に便利に制御出来る家を「スマートホーム」と言います。 ■ スマートスピーカーがＩＯＴでの操作を身近にさせた GoogleやAmazonからスマートスピーカーが登場し、「OK Google!」や「アレクサ○○して」の合言葉と共にテレビCMなどの露出も頻繁になり、スマートスピーカーを通した生活のイメージが急速に浸透したことで、ＩＯＴやスマートホームという言葉がより身近な存在になってきました。 今後通信システムが5Gになると、更にＩＯＴで出来る事が増え、生活のなかでの活用が更に進んでくると思います。スマートスピーカー（AIスピーカー）はＩＯＴで繋がった機器の制御はもちろん、ＡＩアシンタントによる生活のサポートを覚え成長していきます。スマートフォンと同じように対応機器のアプリを追加していく事で出来る事も増えていきます。 ■ 次世代移動通信システム5GによりＩＯＴは加速 今話題となっている次世代ネットワーク5G（第五世代移動通信システム）、通信方法が5Gに切り替わると、現在の通信速度・通信量とは格段に向上し、複数のデータ処理を高速に同時におこなう事が可能となります。 それにより、従来は技術的に難しかったコントロールや大きなデータコンテンツの使用も実現可能になるといわれています。5Gが通知システムの主流になった際には、ＩＯＴ対応の家電やデバイスがより当たり前のようになり、もしかしたらほとんどの機器を外出先からでも制御できるような世の中になってくるかもしれません。 ■ パナソニックAiSEG2(アイセグ2)とは Panasonic（パナソニック）が販売しているアイゼグ2では家の様々な事が管理できます。また管理デバイスとして家の管理に特化している為、住宅ならではの課題を解決しているデバイスと言えます。 ・本体からIOT家電を簡単操作出来る。 出かける際には照明機器、エアコン、電動窓シャッター等がアイセグを通して操作可能となります。 ・外出先からスマートフォンで制御する。 玄関ドアの施錠やインターフォンの応対。帰宅前のエアコンや照明機器の操作も可能となる。 ・情報に基づいた機器の制御 大雨や暴風警報などが発せられると、連動して電動窓シャッターが自動で閉めてくれます。 急な天候変化にも安心して外出出来ます。 ■ ＩＯＴ体験可能なスマートホーム・モデルハウス デックス、モデルハウス（港北ニュータウン）ではPanasonicアイセグ2のＩＯＴ体験が可能です。モデルハウスで是非スマートホームに触れてみてください！ 是非、一度ＩＯＴ家電のスマートな生活を体験してみてください。 デックスモデルハウス（港北ニュータウン）にてＩＯＴ体験が可能

住宅建築を考えた土地選びのポイント

■ 住宅建築を建てる為に土地を選ぶポイント 土地選びは、これから暮らすエリア、活動拠点を決める事です。その後の生活のスタイル、人間関係すら決まってくる重要な事だと思います。 ・今住んでいる場所からそこまで遠くない場所が良い。 ・よく買い物に行くエリアの沿線が良い。 ・学校や勤務先・病院や実家等、定期的に行く必要のある拠点をベースに考えたい。 ・既存のスタイルは気にせず全く違うエリアも含めて検討する。 など、土地選びは様々な検討項目があるなかで、限られた土地という商品を選ぶのはやはり困難でもあります。そのため、こだわりの強い部分の優先順位をつけておくと良い物件に巡り合った時に選ぶ基準、ポイントとなると思います。 どんなエリア、土地にもメリットやデメリットはあると思います。おそらく自分にとっての100%完璧な土地というのは購入可能な状態で巡り合う事はほとんどないと思います。それが家族全員にとって100%というと更に困難になるでしょう。そのなかでどの部分が家族にとって大切にすべきポイントなのかを明確にしておく事が土地選びにはとても大切だと思います。 ■ エリアそのものについて 検討している土地のエリアにはそれぞれ特徴があります。極端にいうと、その街の成り立ちやエリア特性も、将来の該当エリアの行く末を予想するうえで重要かもしれません。 そこまで調べる人は少ないと思いますが、そのエリアの成り立ちには土地の位置や条件などの特性による理由がある場合もあります。発展するにはその理由が、その逆にもその理由があるものかもしれません。

土地、不動産の売却や処分！自分にあった売却方法とは？

■ 土地、不動産の売却や処分！おすすめの売却方法とは？ 仲介経由と直接買取の違いについて、売却までの流れ、メリットとデメリットの違いをご紹介します。 土地、不動産を売却する方法としては、大きく仲介業者を経由した「仲介」と買取り業者への直接買取「買取」という２つの方法があります。 大きな違いは、もちろん売主と買主の間に仲介する業者・会社が入るか入らないかという部分になります。 それぞれの手段にメリット、デメリットがあるので、売却する際の状況によって方法を選ぶのがおすすめかと思います。 ■ 仲介業者を経由した売却の流れ 不動産仲介業者を介した売却は、日常的に売買するわけではない土地や不動産なので、触れる機会の少ない手続きや書類等を扱う上での段取りやサポートも期待できます。そういった意味でも、情報収集や適正な価格での販売をするには有効な方法とも言えます。 仲介業者を経由して不動産売却方法は、不動産仲介業者に依頼（媒介契約の締結）をおこなう事からはじまります。不動産仲介業は自社で該当する土地、不動産を買取りするわけではない為、販売活動を行い購入希望者を探します。不動産仲介会社によっては買取り保障をつけ、長期間販売が出来なかった場合等に買取りを行う業者もあります。   不動産仲介業者が間に入る場合、主に一般の個人のお客様が購入することとなりますので、販売活動をおこない購入希望者を探す必要がありますので、仲介業者はその為の宣伝活動（不動産ポータルサイトの掲載等の広告媒体への掲載やチラシ配布など）、物件の紹介を行い、購入者希望者へアプローチしていきます。 購入希望者に対して仲介業者は間に入り各種条件の交渉や調整を行います。 契約締結後の残金の決済・物件の引き渡しまで仲介業者は売主と買主それぞれのサポートを行います。 現金化が必要な期間に余裕があり、一般の購入希望者が買いやすい物件であれば、仲介業者を経由した売却を行う方がある程度良い条件での売却が出来る可能性が高いと言えます。 ■ 直接買取の場合 買取りは主に、不動産会社、買取り業者、建築会社、個人になるかと思います。 大きな違いは売却に要する期間が短い事となります。仲介業者は購入希望者を探す時間が書かかる為、なかなか見つからない場合、数か月以上かかる事も珍しくありません。売却したい物件にもよりますが、条件によってはなかなか購入希望者が現れない場合も多くあります。 その点直接買取に関しては、その相手が購入する為、購入条件に当てはまり査定額に納得が出来れば、契約が成立します。 売却後のスケジュールに伴って現金化の必要が早期にあったり、一般の購入希望者が買いづらい物件の場合は直接買取の方がメリットが大きいといえます。 ■ 直接売却を行うメリットとは ①現金化がスムーズなため、売却後のスケジュールの自由度が高い 直接購入を行う買取りは売主の希望にそってスケジュールを進める事ができる為、売却後に買い替えや相続等、現金が必要な予定のある売主にとっては、売却までのスピードは大きなメリットになります。 ②様々な条件の土地、不動産を買取りできる 不動産仲介業者を経由した場合、買主は一般に住宅用として購入する個人の事が多く、立地条件や既存の建物によっては売却に時間がかかったり困難な場合もあります。 直接買取りの場合は、土地はもちろんマンション一棟、工場や運動場など、個人のお客様の購入見込みが低い面積の大きい土地や建物や施設が残っている土地なども買取してくれる可能性があります。 買主である業者は、購入した土地、不動産を造成したり、建物建築行い、売りやすい状態にして再度販売しますので、一般のお客様が購入し難い土地、不動産の場合でも買取をしてくれる可能性が高くなります。 ③仲介手数料が不要となる 買取の場合、直接買主に売却するため、仲介業者への手数料が不要となります。 ④近隣や周囲の人に知られる可能性が低い 仲介での売却の場合、インターネット媒体への掲載、新聞の折り込みチラシの配布などの各種広告媒体を通じて広く広告・販売活動をおこないます。 一方、買取での売却の場合は、買主である不動産会社と直接取引をするので、販売活動が不要となるため周囲に不動産を売却していることを知られる可能性が低いといえます。 ■ 土地、不動産の売却や処分方法のまとめ？ 買取りの場合、売主のメリットが多い為、どうしても売却価格が低くなる可能性があります。 買取り業者は、購入した土地、不動産を販売可能な状態にし、再販する為、その費用を考慮したり、売却のスケジュール、状況の変化に伴うリスクヘッジにより、仲介の場合と比較すると一般的には売却価格が低くなる可能性が高くなります。

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