注文住宅を検討した際、まず大きな分かれ道になるのが、土地を所有しているかしていないかだと思います。
今住んでいる土地の建物の建て替えや、もともと所有している土地がある場合、どんな建物を建てるのか？という事に集中する事が出来る。また予算面でも建物費用とそれに付随するコストについて考えておけばよい。
しかし、土地を所有していない場合、当然、土地代、建物代、その他経費が住宅の総予算となる為、実際にどのくらいの金額になるのか見えづらく、二の足を踏んでしまう事もあるかと思います。
分譲一戸建てであれば、土地の含まれたすでに存在している商品の為、総額は明瞭と言える。
とはいえ長く生活の基盤となる家を自分の理想の住まいにしたい、そんな想いから注文住宅を検討する人も数多くいます。では土地購入で失敗しない為にはどんな知識が必要なのでしょうか？
注文住宅を建てるために土地を新たに土地を取得するとしたら、どういった方法があるだろう？
土地が売買される際、いくつかの分類に分かれます。
大きく分けると更地、古家付土地、建築条件付き土地が情報誌やネット情報では多く見られます。。
土地を購入するイメージと言えば更地を思い浮かべる方が多いと思いますが、実際にはそういった何もない土地ばかりが売っているわけではありません。既存の建物が建ったままの土地や、特定の条件が付いた土地も存在します。
つまり単純に価格を並べただけでは、家を建てられる状態に土地をするまでに別途費用が掛かる場合があるという事になります。また建てられる家の大きさに制限があったり、建築会社が限られてしまう条件がついている土地もあります。
家を建てる事を考えればイメージするのはやはり更地になります。
更地は土地から仕入れて建物を販売する業者も競合してくる為、競争率は必然的に高くなってしまいます。
そう考えると建物付きの土地を購入する手段も視野に入ってくるのですが、既存の建物の解体費用は掛かってしまいます。しかし、もともと実際人が住んでいた土地だと考えると、生活環境や利便性等が良い可能性も高いと言えます。
土地を取得した人の45％程は古家付や借地権付の土地を取得している。
情報サイト等でよく見る建築条件付きの土地、この条件とは土地の売主、もしくは売主の指定した建築業者との間で一定期間内に建築請負契約を結ぶことが条件となります。その為、建築事業者を自由に選ぶ事が出来ない為、指定された事業者が得意とする工法での施工となったり、制限される事も多くなります。
また、建築プラン決定までの期限が決められていたり、ある程度のプランが用意されているケースもあります。
建築条件付き土地に関しては全体の16％程が取得しているようです。
一般の人は土地の情報が勝手に入ってくる事はありません、ではどうやって情報を入手しているのでしょうか？
何処に相談するのが良いのか？アンケート結果では建築会社に相談する人が最も多く約50％を超えています。
不動産会社に相談した人、自分で情報サイトで検索する人が次いでそれぞれ30%弱となります。
一般的に言えば土地の売買は不動産屋が得意な気もしますが、注文住宅に関しては、土地と建物併せて完成するモノになりますので、購入する側の心理として並列で考えないと混乱してしまう部分があるのかもしれません。
では、相談先によるそれぞれのメリットとデメリットはどんなところにあるのでしょうか？
まず地元の不動産屋にはそこにしかない情報がある可能性があります。
大手不動産会社に関しては、広域な情報を持っていますが、エリアによっては得意不得意があったりもありますので、特定の選択肢だけで決めない方が良いかもしれません。
比率のなかで一番多かった建築会社での相談ですが、建築会社は独自の情報源は少ない為、あくまで紹介をしてくれる業者が多いでしょう。
ただ、住宅を建てるという目線で土地購入をアドバイスしてくれるというメリットもあります。
土地によっては実現出来ない建築プランも当然ありますので、あらかじめ希望と購入すべき土地を理解しておく事も大切です。
一般的には5%～10%程費用が掛かると言われていますが、その土地によって条件や手続き、住宅建築の為に必要な工事が異なる為、購入価格に対して一概に○○%とは言えない部分があります。
実際に土地を購入する際にかかる費用は、土地の代金とは別に、土地購入における購入諸経費、土地取得にかかる税金、住宅を建ててられる土地にする為の費用と大きく３つに分ける事ができます。
不動産会社を通した土地購入には仲介手数料が発生します。仲介手数料は土地の売買価格に対する3％＋6万円です。プラス消費税となります。
不動産会社が所有している土地を直接購入する場合は、仲介手数料は不要になります。
土地を購入する際には、所有権を移転する必要があります。移転に関する登記費用は、司法書士に支払う手数料と登録免許税が掛かります。
司法書士の手数料の一般的な額は6万～8万円となりますが、登録免許税はその土地の売買価格ではなく評価額に対して計算されますので、対象地域によって変わってくる部分もあります。
購入する土地は、対象地を分筆して購入する場合や実測値による面積で取引をする際、土地家屋調査士に依頼します。その際、確定測量費と表示登記申請費用がかかります。測量費用に関しては売る側が負担することが一般的となり、実測取引を買う側が希望する場合はその費用を負担することになります。これらの費用は土地の場所が市街地か郊外等によっても変わります。また、広さ、形状、隣地とのポイントの数、接面する道路や水路などによっても違ってきます。
ローンを利用して購入する場合は、ローン手数料と抵当権設定の登記費用がかかります。
農地を宅地に変更する場合、農地法に基づいた許可、または届出が必要です。この届出や許可については行政書士に依頼します。
費用は10万円～20万円くらいとなります。転用許可が下りて宅地になった土地は、土地の地目変更登記が必要となります。こちらは土地家屋調査士に依頼します。費用は3万円から4万円が一般的となります。
固定資産税は毎年1月1日に土地の所有者に納付書が送られ、1年分の納付書が届きます。
所有権が移転した場合は、その年度分の残額を土地代金と併せて清算します。その際の計算は日割りとなります。
不動産を取得したことに対しての税金となります。住宅利用の不動産は軽減措置が受けられますが、土地を先に購入した場合は、一定期間内にその土地に住宅を建てて軽減を受けるため都道府県税務署に申告を行わなければなりません。軽減要件を満たす建物を土地取得日から3年以内に建築する必要があります。
住宅購入の際に親族から資金の贈与を受けた場合、非課税となる特例があります。土地を先行して取得し、のちに住宅を建てる場合の土地購入費についてもこの特例を受けることが可能ですが、期間に定めがあるので注意が必要です。贈与を受けた年の翌年の3月15日までにその土地につき住宅を建築することが要件となります。
土地の購入には消費税は課税されませんが、諸手続きの報酬費には消費税がかかってきます。
古家の残っている土地を購入した場合は解体費用がかかります。一般的な坪単価は構造により異なり次のようになります。
・木造3万円～4万円
・鉄骨造4万円～5万円
・鉄筋コンクリート造 5万円～
家の状態や形状によっても大きく費用が変わってくると思いますので、複数社見積もりを取る事をオススメします。足場が必要になる場合やアスベストの処理が必要な場合なども別途費用がかかってきます。
上下水道や電気、ガスなど引き込み配管、配管の設備がない土地は手軽に買えます。しかし購入前には必ずそれらの設置にかかる費用を把握しておくことが重要です。場合によっては100万円を超える場合も珍しくありません。
上下水道の引き込みが完了しているかどうかは各地方公共団体の窓口で確認できます。もし引き込みがまだの場合は、補助金を利用しての引き込み配管を実施している市町村もありますので併せて確認すると良いかと思います。
都市ガスの設備が整っているエリアでは引き込みを行う際にガス会社へ相談します。一般的な住宅で利用するガスの引き込み費用は無料の場合がほとんどです。まれに、引き込むガス管が中圧や高圧の場合は家庭用に変圧する必要があり、費用負担が一部必要な場合もあるので事前に相談するのが良いと思います。電気についても同じで、一般家庭用に引き込む場合の工事費は電力会社に負担してもらえます。
住宅を購入する際、高額であるがゆえに税金は気に掛けておきたいところです。購入の際にはまとまった費用を支払うため消費税に関しても安い金額ではありません。
消費税の増税はどのような影響が出たのでしょうか？
まず基本的に住宅の総額は土地の費用と建物の価格を合わせたものとなります。ご存知の通り土地の購入に関しては、消費の対象と定義されていませんので消費税がかかりません。
また、建物の価格は消費税の対象ではありますが、個人間で建物を取引をした場合も非課税となります。
消費税増税に伴う代表的な優遇制度は下記の3つとなります。
・住宅ローン控除
・住宅取得資金贈与の特例
・すまい給付金
住宅ローン控除は期間の延長があり、住宅取得等資金贈与の特例、すまい給付金に関しては、増税後のほうがお得になったといえます。様々な条件によって条件や給付金額は変わってきますが、印象としては消費税の増額分と差し引きで増税前後での総額があまり変わらないように設定されているように感じます。
2014年の増税の際は「駆け込み需要」が起き、住宅業界でも注文が増加しました。
建築現場では急増した注文に対して混乱が起こり、結果的に工事遅延等のトラブルも起き、結果的に工事費用が高騰しました。
今回も業界のマーケット的には駆け込み購買が起こっているとはいえますが、前記の経験もあり、購買希望者側も販売者側も様子を見ながら検討していたのではないでしょうか？
増税前に住宅の購入希望者が急増すると、当然増税後は需要が落ちついてしまい購入者が減ると予想されます。
また、需要が減ることによって価格の値下げも予想できます。つまり値下げにより、2％分の増税を加味しても増税後のほうが総額が安くなるという意見もあります。
また増税はあるものの長く住む家を急いでは決めたくないという人もいるかと思います。
増税後住宅ローン減税は控除の期間が３年間延長されています。つまりこれまで10年であった期間が13年となっています。適用年の１１～１３年目までの各年の控除限度額は、以下のいずれか小さい額となり、
・住宅借入金等の年末残高（4,000万円※を限度）×１％
・建物購入価格（4,000万円※を限度）×２／３％（２％÷３年）
また長期優良住宅や低炭素住宅の場合に関しては、上限があがり、借入金年末残高の上限、建物購入価格の上限は共に5,000万円となります。
対象は消費税率10％が適用される新築・中古住宅の取得、リフォームとなり2020年12月末までに入居した方。床面積が50㎡以上であること、借入金の償還期間が10年以上であることとなります。
すまい給付金は、消費税率引上げに伴う住宅取得者の負担を軽減するために創設された制度となります。住宅ローン減税とあわせて消費税率の引上げによる負担軽減をはかるものとなりますので、収入によって給付額が変動する仕組みとなります。消費税率引上げ後の住宅を取得する場合、申請書を作成し確認書類を添付して申請することが必要となります。
消費税8％の際は収入額の上限は510万円でしたが、10％に増税後は775万円に引き上げられます。
また、給付金に関しても増税前は収入額425万円以下の場合は30万円ですが、増税後は収入450万円以下の場合は50万円の変更となります。
給付対象となる住宅の要件として、そもそも「すまい給付金」は、良質な住宅ストック形成を促す目的もあるので、住宅の品質について一定 の要件を満たす住宅である事が条件となります。なお、中古住宅のなかで消費税の課税対象とならない個人間売買の中古住宅は対象外となります。増税に伴い、すまい給付金は年収限度額の引き上げを行いました。同じ年収でも、受けられる給付金の金額は増税後のほうが多くなります。
親や祖父母から住宅取得資金として贈与を受けた場合、一定金額が非課税になるという制度です。従来の贈与金の非課税枠は700万円～1,200万円でした。増税後の2019年4月1日から2020年3月31日までは2,500万円～3,000万円となり、それ以降は徐々に非課税限度額が下がっていきます。増税後は非課税限度額が引き上げられる事で納税金額が減ることになります。
増税後の反動減を目的として、以前実施された「住宅エコポイント」から対象をエコ住宅に限らない「次世代住宅ポイント制度」が実施されることとなりました。ポイントは１ポイント１円相当で、住宅の新築もしくは購入で最大35万ポイント、住宅のリフォーム工事で最大30万ポイントもらうことができる。
最も多くポイントをもらえるのは中古住宅の購入とのリフォームを合わせて行った場合で、その他の要件と合わせて最大60万ポイントにもなります。
次世代住宅ポイント制度で一番気になる点は、ポイントを受け取れる条件ではないでしょうか。新築住宅の場合、35万ポイントを上限に次のような条件が設定されています。
いずれかに該当する場合 30万ポイント
・エコ住宅
・長持ち住宅
・耐震住宅
・バリアフリー住宅
上記に加え下記を満たす場合 5万ポイント加算
・認定長期優良住宅
・低炭素認定住宅
・性能向上計画認定住宅
・ZEH
家事負担軽減設備の設置で物に応じて 9,000～18,000ポイント
・ビルトイン食器洗機
・掃除しやすいレンジフード
・ビルトイン自動調理対応コンロ
・掃除しやすいトイレ
・浴室乾燥機
・宅配ボックス
代表的な優遇制度はこちらになります。一度プロの方に相談してみるのもよいかもしれません。よく増税前と増税後どちらが得なのか？そんな話をよく耳にします。しかし増税前でも増税後でも家を2回購入する人はほとんどいませんので、どちらかと言えば「増税前の方が得だった」とか「増税後の方が良かった」という話は「たられば」の話になってしまいます。とはいえ知識と情報を調べて損する事はありませんので、これから住宅購入を検討される方は是非調べてみてください。
FLEXCUBE
地震による甚大な被害が報じられている昨今、デックスでは既存建物の耐震化や新築時に地震に強い住宅建てたいとのニーズにお応えする為に新発想の住宅「FLEX CUBE」を新発表させていただきました。
広いリビングに大きな吹き抜けのある家、中庭ですべての部屋がつながる家、家のなかにガレージのある家、二世帯がストレスなく快適に暮らす家。未来のライフスタイルと家族の要望を柔軟にかなえる自由な設計、デックスの注文住宅で実現するのは、らしさのある生活と家族を守る安全な空間です。
そもそも地震における建物の損壊を防ぐためには、建築基準法や住宅性能表示の耐震等級等の耐震基準が存在します。
これらの根本的な考えは建物自体の部材の強度（剛性）を上げて、地震力に対抗するという手法の元に設計されております。しかし、強度を上げれば上げるほど比例して、土台、柱、梁などの接合部にはより増大した力が加わる事になり、その力の逃げ場所が無いため、接合部分が破損し、本震に耐えられても、余震による2度目、3度目の揺れにより倒壊する危険性があります。
デックスでは強度を上げる高耐震パネルのモノコック構造による「剛」、油圧ダンパーにより力の逃げ場所を作る制震工法の「柔」を組み合わせ、繰り返し襲ってくる余震にも耐える住宅を提供させていただきます。
化学反応にて発泡する断熱材（ウレタン）を吹付けるウレタン断熱工法により、気密性能、断熱性能を最大限に高め。夏涼しく冬あたたかい省エネルギーで住宅が実現。
「FLEX CUBE」は耐震等級3、断熱等級4、低炭素建築物認定を標準としております。
※エネルギー消費の多い暖房の採用やプランによっては追加設備が必要な場合があります。
資料請求はお気軽にお問い合わせください。
地震の多い日本だからこそ、家を建てる際には耐震を意識したいところです。近年、大規模な地震が数回にわたり起こり、その際に住宅にも大きな被害が数多くでました。
数多くの住宅が倒壊してしまったのは、耐久壁の量や土台からの柱抜けが主な原因と言われています。
こうした被害状況をもとに、より安全な住まいを維持するため建築基準法の改定が繰り替えされていき、特に耐久壁の量やバランス、補強についての義務化がされるようになっています。
現在の日本の建築基準法は耐震等級1以上の住宅でなければ建てることができません。
耐震性能は地震の揺れ、力に耐える性能となります。その耐えられるレベルがどの位なのかで基準を定めたのが耐震等級となり、現在のところ等級は1～3に定められています。
住宅の耐震性能基準は大地震の度に繰り返し変更されてきております。はじめて耐震基準が施行されたのは、関東大震災の翌年1924年となります。その後、大地震が起こる度に耐震基準は改正されてきました。
旧耐震基準では、中程度（震度5程度）の大きさの地震が来ても建物が倒壊せず、地震による被害が軽くすむということを目標とするとなっていました。つまり、当時の基準ではそれ以上の大地震に対する基準は存在していませんでした。
しかし、1981年6月1日に導入された現行の耐震基準では、建築物を新築する際、「震度6強の地震に耐えられる性能」をもたせることが義務化されました。
大地震が起こっても傷一つない建物というのが住宅の理想になると思いますが、ごく稀に発生する大規模な地震に対して全く影響を受けない建物を作ろうとすると、技術的にも費用的にも非常に難しくなります。本来の家・住宅という機能を犠牲にしていしまう程の無理が生じてしまいます。そこで、十年に一回は起こりうる大きさの力に対しては、大規模な工事が伴う修復を要するほどの著しい損傷が生じないことを一つの目標（損傷防止）とし、数百年に一回は起こりうる大きさの力に対しては、損傷は受けても、人命が損なわれるような壊れ方をしないことをもう一つの目標（倒壊等防止）としました。
・数十年に一度発生する地震（震度5程度）では倒壊や崩壊しない
数百年に一度程度の地震（震度6強から7程度）に対しては想定が存在しない
・数百年に一度程度の地震（震度6強から7程度）に対しても倒壊や崩壊しない
・数十年に一度発生する地震（震度5程度）は住宅が損傷しない程度
建築基準法で定められた最低限の耐震性能で、これ以下は危険というギリギリの耐震性能です。
・等級1で想定される1.25倍の地震が起きても耐えられる
構造計算ないし精密診断が必要になります。
震度6強～7の地震でも、一定の補修程度で住み続けられるレベルで、学校や病院などでは耐震性能が等級2となります。
耐震等級2以上は「長期優良住宅」として認められています。
・等級1で想定の1.5倍の地震が起きても耐えられる
震度6強～7の地震でも、軽い補修程度で住み続けられるレベルで、消防署や警察署などの防災拠点は等級3になっています。
「長期優良住宅」として認められています。
では実際の等級の差はどこで変わってくるのでしょうか？
耐震等級を高める施工方法には、次のような方法があります。
・壁の強化
・床と屋根の強化
・柱と梁の接合部を強化
・基礎の強化
・梁の強化
耐震等級2以上の住宅は、地震保険が割引きされるというメリットもあります。
また住宅ローン減税の最大控除額が大きくなり、「耐震等級割引」も適用されます。
耐震等級2では保険料の割引率は30％、耐震等級3では半額になります。
耐震等級3の住宅は地震時に被害を受ける可能性が低かったといいう実績により、割引率が増加しているようです。
地震の揺れに連動し、建物が逆方向に揺れる事で家の中の揺れを少なくする構造です。
制震構造は、建物の壁や柱などにダンパーと呼ばれる制振装置を設置する事で、地震の揺れを吸収してその力を20～30％ダウンさせるものです。建物にかかる力を抑える事で、ひび割れ等の軽減を行い、倒壊対策としては一定の効果があります。
ただし、制震効果は2階以上の階へ影響を抑制するものとなりますので、1階は地震の力をそのまま受けてしまいます。
地震の揺れを建物に直接伝えない住宅のことを「免震住宅」といいます。建物と基礎との間にゴムなどの免震装置を設置する事で、地盤と建物を離し地震の揺れを建物に直接伝えない構造です。建物に伝わる地震の力が軽減されるため、長くゆっくりと揺れることで、建物の損傷や家具が倒れたりしにくい状態をつくります。
コストに関しては３％ほどアップしますが、地震の力は40％～60％軽減されると言われています。
免震装置は隣家との十分な距離がないと設置できないので、狭小地では設置が難しい場合があります。
耐震住宅と制震住宅はのちのちリフォームする事で追加する事も出来ますが、免震に関しては新築のタイミングでしか設置できない構造の為、検討が必要となります。また、他の構造にくらべてコストが割高になる点、メンテナンスも必要な為、継続的なコストも確認した方が良いでしょう。
各社が基準としている耐震構造ですが、自由設計の注文住宅となると間取りや配置によって大きく変わってきます。
吹き抜けやリビングの広さによっても少しづつ変わってきてしまうものになりますので、耐震性能を重視する場合は、それを踏まえて相談していく必要があります。
現在の日本では建築基準法によって耐震基準を下回る建物は建てられません。また基本的には高いレベルでの基準を標準としているハウスメーカー、工務店も多いです。
しかし、耐震、免震、制震、その他、メリットやデメリットが違ってきます。またコストも大きく変わってくる部分ではあるので、家を建てる上で重視したいポイントを比較して満足いくカタチで建築をされるのが良いかと思います。
注文住宅を建てている人は、だいたいどれくらいの広さでどのくらいの費用をかけて家を建てているのでしょうか？
全国平均で住宅の床面積をだすと約129.3㎡、建築費（土地代は含まず）に関しての平均は約3,300万円となります。どちらの平均値もエリアによって大きく違ってきますが、平均相場は40坪程の床面積に対して3,000万円前後といってよいでしょう。
2018年度の「住宅金融支援機構データ」から注文住宅の平均床面積と平均建築費を首都圏と全国で分けてみると、床面積は全国平均で126.8㎡、首都圏で125.3㎡となる。
やはりスペースの限られた都心部では若干小さくなっています。ですが、あくまで平均値ですので、エリアに限らず要望の大きい注文も多数ある注文住宅ですから、必然的に同じくらいの平均値になってくるのかもしれません。
また注文住宅の価格の下限はある程度想定が出来ますので、一部の富裕層が大きく相場を吊り上げてしまっている事も考えられます。実際の一般的な相場は平均値とは少し違ってくるのかもしれません。
また、建築費用に関しては、全国で約3,228万円、首都圏で3,694万円となります。
面積、坪数と反比例して平均建築費用は上がってきます。つまり坪単価があがってきます。
首都圏、東海、近畿の順番で三大都市圏では同じような動きになっていきますが、土地の代金も大きく違ってくるため住宅の住宅総額の差は更に大きくなると思います。
建物にかけられる費用の割合も当然変わってくる事を考えると、都市部での住宅購入の相場感覚は全国と比べ大きく異なるといえるでしょう。
とはいえ、希望や夢をかなえた住宅を出来るだけ安く建てたいというのが、誰もが考えるところかと思います。相場は相場として、あくまで平均値なので年収はもちろん年齢や詳細エリアによっても大きく価格が変わってくる事を理解したうえで、資金計画や検討エリア、住宅に対する希望で予算を考えていくのが良いかと思います。当たり前ですが、すでに土地を持っている場合とそうでない場合では考え方は大きく流れが異なってくると思います。
ローコスト住宅というカテゴリーになる1,000万円台の注文住宅。外観や間取りなど、基本的にはシンプルに造られる事が多く、建築費用でコストを抑えた分、他の物にもしっかりとお金をかけたい方が選ばれる事が多いかと思います。
・趣味や旅行にお金をかけたい
・子供の教育にお金をかけたい
・ローンの金額を抑えて早く返済してしまいたい
・まだ年齢が若いけど家を持ちたい
このような希望のかたやコスト重視の人に選ばれる価格帯となります。
住宅の特徴としてはシンプルな形状の家が多くなります。家の形が変形していたり、建物に凹凸が多い場合は住宅の表面積が多くなりますので、どうしてもコストが高くなっていきます。それは外壁の材料が比較的高額なものが多く、表面積が大きいという事は必然的に建築コストが上がってしまうポイントとなります。
このような理由からローコスト住宅は、どちらかといえば長方形や正方形を中心としたシンプルな家が多くなってきます。ただ、だからと言って面白みのない住宅というわけではありません。
ローコスト住宅を得意とする設計事務所は、豊富な実績からシンプルであるが洗練されたデザインの家を仕上げてくれます。また、要望にあわせた機能を備えた住宅はその人ならではの快適な生活がスマートにかないます。
また、ローコスト住宅は企業努力で成り立っている価格帯でもあります。大手ハウスメーカーの場合、ＴＶＣＭやプロモーションを大々的に行います。その費用は家の価格に乗っかってきますので、割高になってくるのは当然ともいえます。
仕入方法の工夫や家が出来るまでの様々な工程を内製化する事でコストを削減している企業もあれば、基本設計をパッケージ化する事でベースの費用を抑えたりと、企業により様々な努力をした結果となります。
一概には言えませんが、「ローコスト住宅とは安かろう悪かろう」ではなく、品質を損なう事なく、低価格にこだわる極力無駄をはぶいた理想の住宅といったイメージの住宅です。
1,000円台でもある通り、どこにお金をかけるかというところで住宅の価格は大きく変わってきます。2,000万円台になるとこだわれる部分も物理的に多くなりますので、中庭やガレージなどの一つのテーマを意識して、それを中心に住宅を考えていく事が出来る価格帯かと思います。
一般的には希望が膨らんでしまい、予算オーバーに比較的なりやすい価格とも言われていますが、優先順位とメリハリがついていれば、こだわりたい部分にしっかりとお金をかける事が出来る価格帯となります。
・趣味の要素を住宅に取り入れたい
・生活のスタイルを家から創りたい
そんな家や生活に対するイメージが強く存在している方が比較的多いかと思います。
1,000万円台の家と同じようにハウスメーカーによっては、どの価格であっても高価格にも低価格にもなります。メーカーのブランドや設定になりますので、性能の違いや優先順位をしっかり考える事で、ハウスメーカーも選び易くなるのではないでしょうか？
住宅の中身で価格は大きく変わりますが、ハウスメーカーの設定が大きく作用するものでもあります。
これは1,000万円台の注文住宅でもお話ししている通り、正方形や長方形を中心とした外観がオススメとなります。
シンプルな形状の住宅は耐震性も向上するので安心というメリットもあります。
建材や設備には低価格のものから高価格なものまで本当に様々です。全てにこだわってしまうと費用はかなり大きくなってしまいますので、抑えるためには、こだわりたい部分の優先順位を決めバランスよくメリハリをつける事で全体的な予算を抑える事ができます。
水回りの設備は離れているとそれだけ配管設備が多く複雑になり、費用がかかります
水まわり設備は出来るだけ1ヶ所に集中させることで配管工事費を抑える事が可能です。
部屋数を多くするという事は、それだけ壁を設置しなければならなくなります。その分、費用はかかりますので、壁を少なくする事で費用を抑える事は可能です。
壁を少なくすることで広い室内空間を確保出来、採光や通風の面でもメリットが多くあります。
せっかくの注文住宅、下調べをしっかりおこなう事で、家族の希望の優先順位を決めていく事で無駄な費用を抑え、予算が大幅に変わってしまう事も少なくなると思います。
ローコスト住宅とはその名の通りコストを抑えて建築する住宅となります。単純なイメージでは安い住宅となりますが、実際には単に安いだけという事ではないかと思います。ローコストという言葉だけでいうとどちらかと言えばネガティブなイメージになるかもしれませんが、無駄なコストを省いて優先したい部分にコストをかける住宅と言えます。
またローコストの理由には企業のブランディングや企業努力の表れとなる部分も多いので、単純に安かろう悪かろうというわけではありません。どの部分にコストが使われているのかという配分と企業の考え方として捉えていく方が良いのかもしれません。そういった意味でもローコスト住宅は、予算の限られたなかで家を建てたい方にぴったりな住宅と言えます。
では実際にローコスト住宅と通常の住宅コストではどの程度の差があるのでしょうか？
言葉の定義として、もちろんはっきりとした価格の線引きはありません。とはいえ、一般的な相場の差というものはあります。
住宅購入を検討した人であれば一度は耳にする坪単価。坪単価とは1坪当たりの建築価格となり、合計の本体価格を床面積の坪数（1坪は約3.3㎡）で割った価格となります。通常、住宅を建築する坪単価は、50～60万となります。比較してローコスト住宅の坪単価は30～50万と費用が抑えられている特徴があります。
実際に坪単価30万円の家と50万円の家ではどの位のコスト差になるのでしょうか？全国の建築される住宅の平均床面積は129.3㎡となります。坪数にするとおよそ39坪になります。仮に39坪の住宅を建てた場合の差はこのようになります。
坪単価30万の場合 11,70万円
坪単価50万の場合 1,950万円
このようにかなり大きな差になります。もちろん30万という坪単価はローコスト住宅のなかでも安い部類になりますので、差だけを見るとこれだけ大きくなってしまいます。ひとつの目安として考えていくと良いでしょう。こうして出来る差によって、土地が高額な場合、家具にお金をかけたい場合、その他の生活や趣味にお金を掛けたい場合など、コストを捻出する事が可能になるかと思います。
ローコスト住宅の最大のメリットは、やはりコストとなります。住宅にかける費用を抑える事が出来る為、様々な家を持ちたいというニーズをかなえる事が出来ます。
・検討している住みたい土地が高額な場合
・家具やこだわりのある部分にお金をかけたい
・その他の生活や車等の趣味にお金を掛けたい
・今後、子供や仕事の関係でライフスタイルが大きく変わる可能性がある
・子供が独立し夫婦ふたりの生活になり、これからはシンプルに暮らしたい
住宅の建築費用が生活の全てではありません。満足な生活をするなかで予算を抑えて快適な家を持ちたい。そんな方にローコスト住宅はぴったりと言える住宅です。
いくら安く家が建てられると言っても、単純な安普請や無理な理由で安くなっているというのは嫌なものですよね。もちろんそういった理由で安くなっているハウスメーカーや工務店はあると思います。ですが、一般的にローコスト住宅といわれる住宅が安い理由はほとんどの場合この４つとなります。
① 材料費を抑えている
② 人件費を抑えている
③ 広告費を抑えている
④ 住宅の形状で抑えている
これは仕入れの仕方の工夫となります。ローコスト住宅となる商品は、ある程度商品が規格化されている事が多く、その為資材を限定出来る事で価格を抑えます。またスケールメリットを生かし発注価格を抑える事で全体の価格を抑えています。
これはもちろんスタッフを薄給で働かせるという事ではありません。先程もあった通り、ローコスト住宅という商品はある程度の規格化がされている場合が多く、発注から家が建つまでの様々なタイミングで仕組化している事で、販売、設計、建築にかかる工数を低減しそれぞれのコストを抑えています。
広告費については、テレビCMなどの大々的な広告をせず費用の削減をしています。逆に言えばテレビCMを大々的に行っているハウスメーカーなどは、広告料が販売価格にそのまま含まれていると考えて良いと思います。
ローコスト住宅は一般的に部屋数を少なくすることで壁、ドア、照明、コンセントの数を減らしたりと、コストカットを行っていきます。また外観もシンプルに面積を外壁や屋根の面積を小さくする事で、高額な外装コストをカットしています。
ローコスト住宅を得意とする会社は、コストを抑えるノウハウを多数持っています。その積み重ねが品質を損なわないローコスト住宅の実現になっています。
ここまでローコスト住宅の良いところを書いてきましたが、デメリットはどこにあるのでしょうか？
一般的にはしっかりした考え、方針でローコスト住宅を提供しているハウスメーカーには、理解した上で検討する場合のデメリットはほとんどありません。しかし安かろう悪かろうの工務店も中には存在していると思います。その点には注意が必要となります。
前記の理由からローコスト住宅は間取りや建具を何通りかから選んでいくセミオーダーに近い規格住宅の場合が多く、ある程度のプランが決まっているので、自由に間取りや建具をとことんこだわりたい人には不便に感じる事があります。もちろん自由設計でローコスト住宅が叶うハウスメーカー、工務店もありますので、よく確認をした方が良いでしょう。
ローコスト住宅には耐久性・耐震性・遮音性が特別優れているとは言えない場合があります。建築基準法に則って基準を満たしている住宅にはかわりませんが、高性能住宅と比べるとどうしても劣る部分があります。安かろう悪かろうにならないよう、こちらも確認が大切かと思います。
キッチン、浴室、トイレ、設備はそれぞれにグレードが多くあります。全てをハイグレードにしてしまうともちろん高額になります。ローコスト住宅では、初期の設備設定のグレードが低い事が多いです。設備についても確認をしておくと、こだわっている部分で妥協をしなくても良いという事になると思います。
家に限らず多くのメーカーは保証をコストと考えます。その為、商品価格に保証でかかる金額を上乗せしている企業も多いです。ローコスト住宅を扱うメーカーも保証期間が数年と短い場合もありますので、契約時にその会社の保証期間をしっかり確認しておくと安心です。
せっかくコストを重視して住宅を作るなら、できるだけ費用を抑えて建築をしたいというのが理想ですよね。グレードを落とす事でコストダウンする方法ももちろんありますが、間取りや外観に気を配ったり、補助金等の申請をしっかりする事で費用を抑えることもできます。
コストを抑える方法についてはこちらの記事で詳しく説明していますので、こちらの記事もご確認ください。
高額な金額となる住宅には、国や行政が行う補助金が多く存在します。該当する条件等もありますので、しっかり調べておく事が大切です。
シンプルな外観と間取りにする事で、室内の壁の量や、外壁、屋根等、建材のなかで高額な部類に入る材料を抑える事が出来ます。
水周りを集中する事で、配管もシンプルに短くなるので費用も抑えられます。一階と二階でも水周りを近くする事で同様に費用を抑えることができます。
こだわりたいは妥協せず、それ以外とのメリハリをつけることが大切です。長く生活をするマイホーム、こだわりたい部分は大切にする事をオススメします。コストを抑えながらこだわりを実現する方法を一緒に考えてもらいましょう。
ローコスト住宅とは単純に安い家というわけではありません。家に対する考え方、ハウスメーカー・工務店の方針によって大きく変わってくる部分かと思います。しっかりとした確認と知識が必要になるかと思います。
注文住宅を検討する際、どこに家づくりを依頼するか？は大きなポイントとなります。住宅建築を請け負う会社は数多くあり、その業態・規模も様々です。そして選ぶ会社によって家づくりの方法や完成する家も違ってきます。建築会社の業態は大きく分けると「ハウスメーカー」「ビルダー」「工務店」「設計事務所」なります。各業態によりそれぞれ良い点も悪い点もありますので、そのメリット・デメリットを理解する事が大切だと思います。家を建てる際に大切しているポイントと比較して、どのメリットがマッチするのか検討していく事が大切かと思います。
一般的なハウスメーカーとはテレビCMなどを行い、メディア露出の多い全国規模で営業を行う住宅建築会社となります。それぞれに規格化された「商品としての住宅」をもち、独自開発した技術や特徴を売りとして住宅を販売している会社となります。もともとハウスメーカーは戦後の住宅不足を補う為に設立されたものが多く、大手ハウスメーカー8社で全国シェアを20%以上になります。
設立の経緯は戦後の住宅不足を補う国の政策に基づき、当時主流だった大工の手によるオーダーメイド建築から、大量供給を目的としてパッケージ化した「プレハブ住宅」を供給する事がスタートとなります。住宅は規格の統一をおこなう事で、安定的にスピーディ、また安価に建築が出来るようになります。高度経済成長期を経て「プレハブ住宅」は急速に普及していきます。
供給が進むにつれ、それぞれのハウスメーカーは独自の特徴的な商品・サービスを展開していきます。住宅自体も全く同じという事ではなく、セミオーダーのようなスタイルで商品を展開していくパッケージとはなっていきます。どのハウスメーカーも住宅性能や品質、メンテナンスの仕組みなども同様にパッケージされているので、その部分で安心出来る点は大きいと思います。設計や間取りに関しては他の業態と比べると、自由度は低めとなります。
また、多くの広告費を使う会社が多く、その分知名度やブランド力はあるが宣伝費が商品価格に含まれてくる為、比較的高額になってしまいます。
定義としては定まったものはありませんが、全国展開というよりは、複数県にまたがった一部のエリアに特化集中して営業を行い、年間で数百～数千の住宅供給をしている会社となります。ハウスメーカー程の規模ではないが、エリアでの知名度は高く、一定量の供給を行う為、スケールメリットもある業態となります。
ビルダーと呼ばれる業態のなかにも、地域ビルダー・ハウスビルダー・ホームビルダー・パワービルダーと細分化される事もあり、幅広い範囲の会社がビルダーのなかに入ってくると言ってよいでしょう。先程ありました大手ハウスメーカーのシェアは20%程と考えると、残りのほとんどのシェアはこのビルダーと呼ばれる業態に入っていると考えられます。設計や間取りの自由度は会社にもよりますが、比較的高く設計士と進めていく事が多いかと思います。
地域に根差した年間数十棟の規模で住宅供給をおこなっている会社が多く、家はパッケージされた商品ではなく一棟一棟オーダーメイドで家づくりをしています。工法も伝統的な大工仕事を得意とし、施主との対話によって家を造っていきます。反面、手続きやローン等のサポートは積極的ではない為、自分達で行っていく必要があります。
フランチャイズチェーンは飲食やコンビニ同様に、独立した工務店がチェーン加入し、チェーンのスケールメリットを生かした仕入れや集客、商品、技術、システム提供を受け一定レベルの商品を同様品質で提供する仕組みです。フランチャイズの場合、請負契約に関しては運営元との契約ではなく工務店との直接契約となります。基本的なメンテナンス等は商品に紐づいている場合が多く、同様のサービスを受ける事が出来るかと思います。
逆にボランタリーチェーンの場合は、技術提供、建築資材等のサポートはあるが、各工務店が独立した商品を展開するため、サービスや保証はその会社によって大きく異なってきます。
設計事務所は、設計および設計監理を行う会社です。設計事務所では設計のみを行い、施工自体は工務店に委託して行われます。施行中から完成までが「設計監理」の役割となりますので、進行状況の確認、品質管理、工事費用の確認等を行います。
・大手ハウスメーカー
・ビルダー（比較的規模の大きいビルダー）
ブランド力や安心感を重視するとどうしても大手ハウスメーカーになるかと思います。
大々的にテレビCM、メディアへの露出を行う事で、認知度・ブランド力はかなり大きなものとなっています。また各社差別化を図る為、最新技術や検査機材を用いデータを出していたりします。その分大幅にコストがかかっているともいえますので、前提として予算に余裕がある場合はブランドと安心を選ぶという選択も良いかと思います。ビルダーに関しては、基本的には同様品質に近いものを提供している会社が多いかとも思います。
ただ、大手ハウスメーカーとは異なり、研究施設や機材を持っていない事が多く、幅の広い業態でもある為しっかりと選択をする必要があると思います。
・工務店
・ビルダー
コストに関していうと、より多くの住宅を取り扱う会社の方がスケールメリットが発生しやすいと思います。年間数棟と数百棟では仕入の単価も大きく変わってくるのは、どの業界・商品も一緒ではないでしょうか？
ただ、多くの住宅を取り扱うという事は、大手ハウスメーカー程ではないにしろ、それなりの広告宣伝費がかけられているともいえますので、そのバランスが重要になってくるかと思います。また会社によって得意な住宅の傾向が異なり、それぞれにノウハウがあります。自分の建てたい家の傾向に近い実績が多ければ、そのような住宅を建てる「コツ」を熟知している会社の方が、コストや品質を含めて優位性が高いといえます。
・設計事務所
・工務店（自由設計を重視した工務店）
設計事務所や工務店は規格化された商品を持たない為、基本的にはその都度オーダーメイドで建てていく家となります。小さな規模が多い為、融通が利きやすい点も魅力ですが、人対人の間隔も強くなるため、建築士との相性次第では、メリットにもデメリットにもなるところです。要望も理解してもらえない場合は、ステレスになる場合もあります。
住宅を建築する際は様々な条件、要望、希望が発生します。
一番大事にしたい部分は何処か？そによって選ぶべき業態・会社が異なってくると思います。つまり、どのように家を建てたいかによってメリットとデメリットは逆転するものもあるという事かと思います。
家づくりは本来は「未来を創造する」大変ではあるけれど楽しいものだと思います。
その時間を楽しめるような趣向にあった会社を選ぶ事が大切です。
土地選びは、これから暮らすエリア、活動拠点を決める事です。その後の生活のスタイル、人間関係すら決まってくる重要な事だと思います。
・今住んでいる場所からそこまで遠くない場所が良い。
・よく買い物に行くエリアの沿線が良い。
・学校や勤務先・病院や実家等、定期的に行く必要のある拠点をベースに考えたい。
・既存のスタイルは気にせず全く違うエリアも含めて検討する。
など、土地選びは様々な検討項目があるなかで、限られた土地という商品を選ぶのはやはり困難でもあります。そのため、こだわりの強い部分の優先順位をつけておくと良い物件に巡り合った時に選ぶ基準、ポイントとなると思います。
どんなエリア、土地にもメリットやデメリットはあると思います。おそらく自分にとっての100%完璧な土地というのは購入可能な状態で巡り合う事はほとんどないと思います。それが家族全員にとって100%というと更に困難になるでしょう。そのなかでどの部分が家族にとって大切にすべきポイントなのかを明確にしておく事が土地選びにはとても大切だと思います。
検討している土地のエリアにはそれぞれ特徴があります。極端にいうと、その街の成り立ちやエリア特性も、将来の該当エリアの行く末を予想するうえで重要かもしれません。
そこまで調べる人は少ないと思いますが、そのエリアの成り立ちには土地の位置や条件などの特性による理由がある場合もあります。発展するにはその理由が、その逆にもその理由があるものかもしれません。
日本で暮らすうえで忘れてはいけないのが地震の存在です。住む家はその影響を最も受けるモノかもしれません。地震に対して強い家を造ろうとする時は、建物の耐震性能だけでなく、家を支えている土地の地盤の強さも大切になります。
地盤は建築前に調査をするのが一般的になりますが、ネットの情報でもある程度の地質、揺れに対する強さ、液状化の可能性など、目安のわかるサイトがありますので、調べてみるのも良いと思います。
大きな工場や研究所、国や市の施設などが近くにある土地は、個人レベルよりもしっかりと調査を行ったうえで建築されていますので、地盤が安定している可能性が高いと言えます。
その土地の過去の情報は各市町村役場で確認が可能です。川が近くにある土地や低地等は浸水被害の履歴を確認しておきましょう。過去にあった建物によっては、土壌汚染調査がされているかの確認とその結果を確認しておくと良いでしょう。
駅前の商業施設や店舗を見ればどういった街なのかある程度伺う事が出来ます。近隣に大学のキャンパスがあり、学生が多く住んでいたり、新たに宅地造成されたエリアであれば新婚夫婦や小さな子供のいる家庭が多かったり、エリア自体の特徴は住んでいる人と連動してくるものです。
そのなかでどういった住環境が理想に近いのか考えておくと良いでしょう。
通勤や通学は毎日の事、その環境によって一日が左右されてしまう事もあるかもしれません。最寄駅の沿線の通勤時間のラッシュ状況なども確認しておく事をオススメします。沿線上とターミナル駅の利便性も今後起こりうる変化に対応するポイントになる場合もあります。
また電車やバスの始発駅の場合は通勤通学時に座れる可能性が高くなったりします。
駅まで歩いてどのくらいか、坂や階段、踏切の有無、大きな道路との位置など意外と住んでみて不便に感じる事もあるかもしれません。
勤務先や繁華街のある駅からの終電時間なども大切な情報になります。
日常的に使用するスーパーや薬局、コンビニなどは距離が近い方がやはり便利です。また、駅からの道沿いにあるなど、生活の起点となるお店の距離や位置なども大きく利便性を変えます。
駅前にスーパーはあるが、一度踏切を渡る必要がある等、毎日の事と考えると意外と面倒かもしれません。
持病がある方や小さなお子様がいる場合は、小児科や専門医、大学病院などが近隣にあるか？またはそこまでの交通の便は良いか？も重要です。
急に行く可能性がある小児科や歯医者などは徒歩や自転車での移動圏内にあってほしいものです。
大抵の銀行は駅前にある場合が多いですが、すべてを網羅しているわけではないですし、キャッシュディスペンサーのみで支店がない場合は、出来る手続きが限られてしまったりします。
家を買うタイミングでは家族が増えている場合も多いかと思いますので、様々な手続きが発生します。役所や郵便局も比較的近くにあると便利だと思います。
検討している土地の学区はやはり確認が必要です。家から遠く幹線道路を渡るような場所に学区が指定されいる事もあります。
市区町村の教育員会に問い合わせると良いでしょう。
大きな再開発や道路計画等、ネットで調べればその土地で何が計画されているか調べる事が出来ます。沿線の拡張や道路の新設、大きな計画は街自体を変化させます。
市街化区域は用途地域によって、建てられる建物の種類や規模が制限されています。その種類は12種類となり、それぞれによって住宅地としての環境が違うので、購入候補に選んだ土地がどの用途地域に含まれているかを確認しておきましょう。
周辺に木造住宅が多い等の場合、大規模な火災を防ぐため建物の耐火性能に基準が設けられているエリアもあります。建築費用も変わってくる部分なので、事前の確認が必要です。
土地には建てられる建物の大きさや高さに制限が設けられている。土地に対する建築面積の制限が建ぺい率、延床面積の制限は容積率で決められている。
また、高さ制限として「北側斜線」などさまざまな規制があります。希望の大きさの家が建てられるか、事前に確認したいところです。
基本的に正方形や長方形の土地は、家を建てやすく無駄を少なくする事が可能になる。しかし、形状を生かす設計をする事で変形土地にもメリットをつくる事ができる。思い描く家のイメージと合致していれば、嫌煙する事はないと思います。
都市計画区域内で建物を建てる原則として建築基準法では、4m以上の道路に2m以上接した土地でなければならない（一部区域では基準が6m以上となる）。接道義務をクリアしているかを確認。接している道路の幅が4m未満の場合、道路の中心線から2mの位置まで後退する事をセットバックと言い、その位置まで空けておくことで、建築出来る土地もあります。
価格や大きさ、利便性、すべての条件や希望に合う土地はなかなかありません。むしろ存在しない可能性が高いです。であれば土地選びをする際は、譲れない条件を絞り、優先順位を決めておく事がオススメです。そうする事で理想に近い土地に出会った際は後悔なく決める事が出来るかと思います。
ＩＯＴとは直訳すると（Internet of Things）モノのインターネット、つまりモノをインターネットにつなぐ事を言います。ＩＯＴ家電と呼ばれるインターネット対応機器をスマホやタブレット・専用デバイスで操作を行ったり、機器自体がインターネットから情報得て捜査を行う事も出来るものもあります。
まるで近未来の映画やアニメのような生活に近くなってきました。そのＩＯＴを生かしAIやスマートスピーカーと連動する事で、家電や身の回りにあるデバイスを簡単に便利に制御出来る家を「スマートホーム」と言います。
GoogleやAmazonからスマートスピーカーが登場し、「OK Google!」や「アレクサ○○して」の合言葉と共にテレビCMなどの露出も頻繁になり、スマートスピーカーを通した生活のイメージが急速に浸透したことで、ＩＯＴやスマートホームという言葉がより身近な存在になってきました。
今後通信システムが5Gになると、更にＩＯＴで出来る事が増え、生活のなかでの活用が更に進んでくると思います。スマートスピーカー（AIスピーカー）はＩＯＴで繋がった機器の制御はもちろん、ＡＩアシンタントによる生活のサポートを覚え成長していきます。スマートフォンと同じように対応機器のアプリを追加していく事で出来る事も増えていきます。
今話題となっている次世代ネットワーク5G（第五世代移動通信システム）、通信方法が5Gに切り替わると、現在の通信速度・通信量とは格段に向上し、複数のデータ処理を高速に同時におこなう事が可能となります。
それにより、従来は技術的に難しかったコントロールや大きなデータコンテンツの使用も実現可能になるといわれています。5Gが通知システムの主流になった際には、ＩＯＴ対応の家電やデバイスがより当たり前のようになり、もしかしたらほとんどの機器を外出先からでも制御できるような世の中になってくるかもしれません。
Panasonic（パナソニック）が販売しているアイゼグ2では家の様々な事が管理できます。また管理デバイスとして家の管理に特化している為、住宅ならではの課題を解決しているデバイスと言えます。
・本体からIOT家電を簡単操作出来る。
出かける際には照明機器、エアコン、電動窓シャッター等がアイセグを通して操作可能となります。
・外出先からスマートフォンで制御する。
玄関ドアの施錠やインターフォンの応対。帰宅前のエアコンや照明機器の操作も可能となる。
・情報に基づいた機器の制御
大雨や暴風警報などが発せられると、連動して電動窓シャッターが自動で閉めてくれます。
急な天候変化にも安心して外出出来ます。
デックス、モデルハウス（港北ニュータウン）ではPanasonicアイセグ2のＩＯＴ体験が可能です。モデルハウスで是非スマートホームに触れてみてください！
是非、一度ＩＯＴ家電のスマートな生活を体験してみてください。
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