2019年2月

ハウスメーカーと工務店、違いとメリット

■ ハウスメーカー、ビルダー、工務店の違いと特徴とは？ 注文住宅を検討する際、どこに家づくりを依頼するか？は大きなポイントとなります。住宅建築を請け負う会社は数多くあり、その業態・規模も様々です。そして選ぶ会社によって家づくりの方法や完成する家も違ってきます。建築会社の業態は大きく分けると「ハウスメーカー」「ビルダー」「工務店」「設計事務所」なります。各業態によりそれぞれ良い点も悪い点もありますので、そのメリット・デメリットを理解する事が大切だと思います。家を建てる際に大切しているポイントと比較して、どのメリットがマッチするのか検討していく事が大切かと思います。 ● ハウスメーカーの特徴とは 一般的なハウスメーカーとはテレビCMなどを行い、メディア露出の多い全国規模で営業を行う住宅建築会社となります。それぞれに規格化された「商品としての住宅」をもち、独自開発した技術や特徴を売りとして住宅を販売している会社となります。もともとハウスメーカーは戦後の住宅不足を補う為に設立されたものが多く、大手ハウスメーカー8社で全国シェアを20%以上になります。 設立の経緯は戦後の住宅不足を補う国の政策に基づき、当時主流だった大工の手によるオーダーメイド建築から、大量供給を目的としてパッケージ化した「プレハブ住宅」を供給する事がスタートとなります。住宅は規格の統一をおこなう事で、安定的にスピーディ、また安価に建築が出来るようになります。高度経済成長期を経て「プレハブ住宅」は急速に普及していきます。 供給が進むにつれ、それぞれのハウスメーカーは独自の特徴的な商品・サービスを展開していきます。住宅自体も全く同じという事ではなく、セミオーダーのようなスタイルで商品を展開していくパッケージとはなっていきます。どのハウスメーカーも住宅性能や品質、メンテナンスの仕組みなども同様にパッケージされているので、その部分で安心出来る点は大きいと思います。設計や間取りに関しては他の業態と比べると、自由度は低めとなります。 また、多くの広告費を使う会社が多く、その分知名度やブランド力はあるが宣伝費が商品価格に含まれてくる為、比較的高額になってしまいます。 ● ビルダーの特徴とは 定義としては定まったものはありませんが、全国展開というよりは、複数県にまたがった一部のエリアに特化集中して営業を行い、年間で数百～数千の住宅供給をしている会社となります。ハウスメーカー程の規模ではないが、エリアでの知名度は高く、一定量の供給を行う為、スケールメリットもある業態となります。 ビルダーと呼ばれる業態のなかにも、地域ビルダー・ハウスビルダー・ホームビルダー・パワービルダーと細分化される事もあり、幅広い範囲の会社がビルダーのなかに入ってくると言ってよいでしょう。先程ありました大手ハウスメーカーのシェアは20%程と考えると、残りのほとんどのシェアはこのビルダーと呼ばれる業態に入っていると考えられます。設計や間取りの自由度は会社にもよりますが、比較的高く設計士と進めていく事が多いかと思います。 ● 工務店の特徴とは 地域に根差した年間数十棟の規模で住宅供給をおこなっている会社が多く、家はパッケージされた商品ではなく一棟一棟オーダーメイドで家づくりをしています。工法も伝統的な大工仕事を得意とし、施主との対話によって家を造っていきます。反面、手続きやローン等のサポートは積極的ではない為、自分達で行っていく必要があります。 [blogcard url="/guarantee" title="デックス注文住宅の保証について" content="デックスでは安心してお住まいいただく為に充実の建物保証、設備保証など安心のサポートをご用意しております。また住宅専門の第三者機関「ホームリサーチ」による施工途中の工程チェックなど、安心してお任せいただける仕組みをご用意しております。"] ● 住宅フランチャイズチェーン、ボランタリーチェーンとは フランチャイズチェーンは飲食やコンビニ同様に、独立した工務店がチェーン加入し、チェーンのスケールメリットを生かした仕入れや集客、商品、技術、システム提供を受け一定レベルの商品を同様品質で提供する仕組みです。フランチャイズの場合、請負契約に関しては運営元との契約ではなく工務店との直接契約となります。基本的なメンテナンス等は商品に紐づいている場合が多く、同様のサービスを受ける事が出来るかと思います。 逆にボランタリーチェーンの場合は、技術提供、建築資材等のサポートはあるが、各工務店が独立した商品を展開するため、サービスや保証はその会社によって大きく異なってきます。 ● 個人設計事務所や建築家の特徴とは 設計事務所は、設計および設計監理を行う会社です。設計事務所では設計のみを行い、施工自体は工務店に委託して行われます。施行中から完成までが「設計監理」の役割となりますので、進行状況の確認、品質管理、工事費用の確認等を行います。 ■ 重要視するポイント別それぞれのメリット・デメリットの比較 ● 品質・サービスにおける安心感を重視した場合 ・大手ハウスメーカー ・ビルダー（比較的規模の大きいビルダー） ブランド力や安心感を重視するとどうしても大手ハウスメーカーになるかと思います。 大々的にテレビCM、メディアへの露出を行う事で、認知度・ブランド力はかなり大きなものとなっています。また各社差別化を図る為、最新技術や検査機材を用いデータを出していたりします。その分大幅にコストがかかっているともいえますので、前提として予算に余裕がある場合はブランドと安心を選ぶという選択も良いかと思います。ビルダーに関しては、基本的には同様品質に近いものを提供している会社が多いかとも思います。 ただ、大手ハウスメーカーとは異なり、研究施設や機材を持っていない事が多く、幅の広い業態でもある為しっかりと選択をする必要があると思います。 ● コストパフォーマンス・建築費を重視した場合 ・工務店 ・ビルダー コストに関していうと、より多くの住宅を取り扱う会社の方がスケールメリットが発生しやすいと思います。年間数棟と数百棟では仕入の単価も大きく変わってくるのは、どの業界・商品も一緒ではないでしょうか？ ただ、多くの住宅を取り扱うという事は、大手ハウスメーカー程ではないにしろ、それなりの広告宣伝費がかけられているともいえますので、そのバランスが重要になってくるかと思います。また会社によって得意な住宅の傾向が異なり、それぞれにノウハウがあります。自分の建てたい家の傾向に近い実績が多ければ、そのような住宅を建てる「コツ」を熟知している会社の方が、コストや品質を含めて優位性が高いといえます。 ● 個性的な家、趣味や好みを重視した場合 ・設計事務所 ・工務店（自由設計を重視した工務店） 設計事務所や工務店は規格化された商品を持たない為、基本的にはその都度オーダーメイドで建てていく家となります。小さな規模が多い為、融通が利きやすい点も魅力ですが、人対人の間隔も強くなるため、建築士との相性次第では、メリットにもデメリットにもなるところです。要望も理解してもらえない場合は、ステレスになる場合もあります。   ■ ハウスメーカー、ビルダー、工務店の違いとは？のまとめ 住宅を建築する際は様々な条件、要望、希望が発生します。 一番大事にしたい部分は何処か？そによって選ぶべき業態・会社が異なってくると思います。つまり、どのように家を建てたいかによってメリットとデメリットは逆転するものもあるという事かと思います。 家づくりは本来は「未来を創造する」大変ではあるけれど楽しいものだと思います。 その時間を楽しめるような趣向にあった会社を選ぶ事が大切です。

土地購入の前に知っておきたい基礎知識

■ 土地購入の為の基礎知識 注文住宅を検討した際、まず大きな分かれ道になるのが、土地を所有しているかしていないかだと思います。 今住んでいる土地の建物の建て替えや、もともと所有している土地がある場合、どんな建物を建てるのか？という事に集中する事が出来る。また予算面でも建物費用とそれに付随するコストについて考えておけばよい。 しかし、土地を所有していない場合、当然、土地代、建物代、その他経費が住宅の総予算となる為、実際にどのくらいの金額になるのか見えづらく、二の足を踏んでしまう事もあるかと思います。 分譲一戸建てであれば、土地の含まれたすでに存在している商品の為、総額は明瞭と言える。 とはいえ長く生活の基盤となる家を自分の理想の住まいにしたい、そんな想いから注文住宅を検討する人も数多くいます。では土地購入で失敗しない為にはどんな知識が必要なのでしょうか？ ■ 土地を購入する際に注意する土地の種類 注文住宅を建てるために土地を新たに土地を取得するとしたら、どういった方法があるだろう？ 土地が売買される際、いくつかの分類に分かれます。 大きく分けると更地、古家付土地、建築条件付き土地が情報誌やネット情報では多く見られます。。 土地を購入するイメージと言えば更地を思い浮かべる方が多いと思いますが、実際にはそういった何もない土地ばかりが売っているわけではありません。既存の建物が建ったままの土地や、特定の条件が付いた土地も存在します。 つまり単純に価格を並べただけでは、家を建てられる状態に土地をするまでに別途費用が掛かる場合があるという事になります。また建てられる家の大きさに制限があったり、建築会社が限られてしまう条件がついている土地もあります。 ・更地 家を建てる事を考えればイメージするのはやはり更地になります。 ・古家付土地 更地は土地から仕入れて建物を販売する業者も競合してくる為、競争率は必然的に高くなってしまいます。 そう考えると建物付きの土地を購入する手段も視野に入ってくるのですが、既存の建物の解体費用は掛かってしまいます。しかし、もともと実際人が住んでいた土地だと考えると、生活環境や利便性等が良い可能性も高いと言えます。 土地を取得した人の45％程は古家付や借地権付の土地を取得している。 ・建築条件付きの土地 情報サイト等でよく見る建築条件付きの土地、この条件とは土地の売主、もしくは売主の指定した建築業者との間で一定期間内に建築請負契約を結ぶことが条件となります。その為、建築事業者を自由に選ぶ事が出来ない為、指定された事業者が得意とする工法での施工となったり、制限される事も多くなります。 また、建築プラン決定までの期限が決められていたり、ある程度のプランが用意されているケースもあります。 建築条件付き土地に関しては全体の16％程が取得しているようです。 ■ 土地を購入した人の情報源は？ 一般の人は土地の情報が勝手に入ってくる事はありません、ではどうやって情報を入手しているのでしょうか？ 何処に相談するのが良いのか？アンケート結果では建築会社に相談する人が最も多く約50％を超えています。 不動産会社に相談した人、自分で情報サイトで検索する人が次いでそれぞれ30%弱となります。 一般的に言えば土地の売買は不動産屋が得意な気もしますが、注文住宅に関しては、土地と建物併せて完成するモノになりますので、購入する側の心理として並列で考えないと混乱してしまう部分があるのかもしれません。 では、相談先によるそれぞれのメリットとデメリットはどんなところにあるのでしょうか？ まず地元の不動産屋にはそこにしかない情報がある可能性があります。 大手不動産会社に関しては、広域な情報を持っていますが、エリアによっては得意不得意があったりもありますので、特定の選択肢だけで決めない方が良いかもしれません。 比率のなかで一番多かった建築会社での相談ですが、建築会社は独自の情報源は少ない為、あくまで紹介をしてくれる業者が多いでしょう。 ただ、住宅を建てるという目線で土地購入をアドバイスしてくれるというメリットもあります。 土地によっては実現出来ない建築プランも当然ありますので、あらかじめ希望と購入すべき土地を理解しておく事も大切です。 [blogcard url="/news/3728"] ■ 土地を購入する際にかかる費用について 一般的には5%～10%程費用が掛かると言われていますが、その土地によって条件や手続き、住宅建築の為に必要な工事が異なる為、購入価格に対して一概に○○%とは言えない部分があります。 実際に土地を購入する際にかかる費用は、土地の代金とは別に、土地購入における購入諸経費、土地取得にかかる税金、住宅を建ててられる土地にする為の費用と大きく３つに分ける事ができます。 □ 仲介手数料 不動産会社を通した土地購入には仲介手数料が発生します。仲介手数料は土地の売買価格に対する3％＋6万円です。プラス消費税となります。 不動産会社が所有している土地を直接購入する場合は、仲介手数料は不要になります。 □ 登記費用 土地を購入する際には、所有権を移転する必要があります。移転に関する登記費用は、司法書士に支払う手数料と登録免許税が掛かります。 司法書士の手数料の一般的な額は6万～8万円となりますが、登録免許税はその土地の売買価格ではなく評価額に対して計算されますので、対象地域によって変わってくる部分もあります。 □ 測量費、表示登記費用 購入する土地は、対象地を分筆して購入する場合や実測値による面積で取引をする際、土地家屋調査士に依頼します。その際、確定測量費と表示登記申請費用がかかります。測量費用に関しては売る側が負担することが一般的となり、実測取引を買う側が希望する場合はその費用を負担することになります。これらの費用は土地の場所が市街地か郊外等によっても変わります。また、広さ、形状、隣地とのポイントの数、接面する道路や水路などによっても違ってきます。 □ ローン手数料 ローンを利用して購入する場合は、ローン手数料と抵当権設定の登記費用がかかります。 □ 農地転用する場合 農地を宅地に変更する場合、農地法に基づいた許可、または届出が必要です。この届出や許可については行政書士に依頼します。 費用は10万円～20万円くらいとなります。転用許可が下りて宅地になった土地は、土地の地目変更登記が必要となります。こちらは土地家屋調査士に依頼します。費用は3万円から4万円が一般的となります。 ■ 土地を購入した場合に掛かる税金とは □ 固定資産税の清算 固定資産税は毎年1月1日に土地の所有者に納付書が送られ、1年分の納付書が届きます。 所有権が移転した場合は、その年度分の残額を土地代金と併せて清算します。その際の計算は日割りとなります。 □ 不動産取得税 不動産を取得したことに対しての税金となります。住宅利用の不動産は軽減措置が受けられますが、土地を先に購入した場合は、一定期間内にその土地に住宅を建てて軽減を受けるため都道府県税務署に申告を行わなければなりません。軽減要件を満たす建物を土地取得日から3年以内に建築する必要があります。 □ 購入費の一部を資金贈与受けた場合の特例 住宅購入の際に親族から資金の贈与を受けた場合、非課税となる特例があります。土地を先行して取得し、のちに住宅を建てる場合の土地購入費についてもこの特例を受けることが可能ですが、期間に定めがあるので注意が必要です。贈与を受けた年の翌年の3月15日までにその土地につき住宅を建築することが要件となります。 □ 消費税 土地の購入には消費税は課税されませんが、諸手続きの報酬費には消費税がかかってきます。 ■ 住宅建築可能にする為の費用 □ 古家がある土地の取り壊し費用 古家の残っている土地を購入した場合は解体費用がかかります。一般的な坪単価は構造により異なり次のようになります。 ・木造3万円～4万円 ・鉄骨造4万円～5万円 ・鉄筋コンクリート造　5万円～ 家の状態や形状によっても大きく費用が変わってくると思いますので、複数社見積もりを取る事をオススメします。足場が必要になる場合やアスベストの処理が必要な場合なども別途費用がかかってきます。 □ インフラ整備に伴う費用 上下水道や電気、ガスなど引き込み配管、配管の設備がない土地は手軽に買えます。しかし購入前には必ずそれらの設置にかかる費用を把握しておくことが重要です。場合によっては100万円を超える場合も珍しくありません。 上下水道の引き込みが完了しているかどうかは各地方公共団体の窓口で確認できます。もし引き込みがまだの場合は、補助金を利用しての引き込み配管を実施している市町村もありますので併せて確認すると良いかと思います。 都市ガスの設備が整っているエリアでは引き込みを行う際にガス会社へ相談します。一般的な住宅で利用するガスの引き込み費用は無料の場合がほとんどです。まれに、引き込むガス管が中圧や高圧の場合は家庭用に変圧する必要があり、費用負担が一部必要な場合もあるので事前に相談するのが良いと思います。電気についても同じで、一般家庭用に引き込む場合の工事費は電力会社に負担してもらえます。 [blogcard url="/news/3711"]

土地つなぎ融資（住宅ローン）について

住宅ローンの土地つなぎ融資とはどんなものなのでしょうか？ 家を買う時、大抵の人は住宅ローンを利用します。では住宅ローンはいつ融資を受けるのでしょうか？一般的には住宅ローンの担保は、購入した住宅になるので、住宅が完成し引き渡される前に融資を受ける事になります。これは分譲マンションでも建売住宅でも変わりません。 では、注文住宅で家を建てる場合はどうでしょうか？ 注文住宅の場合、必要な資金のタイミングが通常より多くなります。また、それらのタイミングは住宅の完成前に複数回発生するのが一般的となります。まず土地を購入した際、その後建築会社への着手金と中間金、会社によって異なりますが、建物価格の○○%というように決まっています。住宅購入の場合、商品代金が高額の為、○○%と言ってもある程度まとまった金額となってきます。もちろん潤沢な自己資金がある場合は問題ありませんが、すべての人が余裕があるわけではありませんし、自己資金は少しでも残しておきたいという方も多いかと思います。 そんな場合に利用する一時的な融資の契約が土地つなぎ融資となります。 また、売却を伴う土地建物などの購入の場合、売りに出すマンションや土地建物が売れないと購入資金を確保できないこともあります。その購入資金を立て替えるためにつなぎ融資を利用することもあります。 つなぎ融資の仕組みとは？ 前記の通り、担保となる住宅が完成するまで最終的な住宅ローンを組む事は出来ません。つまり、潤沢な自己資金がない場合は注文住宅は建てられない事になってしまいます。そこで利用するのがつなぎ融資となります。 つなぎ融資は必要なタイミングで使う事ができますが、タイミングは土地代金支払い時・契約金（着工金）支払い時・中間金の計3回まで、融資金額も住宅ローンの借り入れ金額の３～４割というように制限が決まっている場合がありますので、予め相談をしておくと良いでしょう。 土地つなぎ融資は住宅ローン実施後に清算する仕組みになる為、基本的には住宅ローンに付随する特別処置のようなものととらえておくと良いかと思います。当然住宅ローンを組む金融機関にいっしょに申込みを行うカタチとなります。 イメージとしては、住宅ローン開始までの期間に発生した、土地の代金・契約金・中間金、それぞれの支払から住宅ローン開始までの期間の金利が一度発生しますので、 その後、元金が住宅ローンに充当される事で一度清算されるまでの、それぞれの融資期間の金利がつなぎ融資の費用となります。 つなぎ融資の注意点 新たに住宅を建てる場合は、いついくら資金が必要になるのかを十分に把握しておくと良いと思います。土地を先に購入して土地つなぎ融資を利用する場合、住居が完成する期限が条件として決まっていたり、つなぎ融資の契約時に建築請負契約書の提出が必要になる事もあるため、土地の購入の際は、並行して建築計画を進める必要があります。 住宅ローンと土地つなぎ融資の金利はもちろん異なります。つなぎ融資を利用する場合は、金利が高い為、住宅ローン検討の際に土地つなぎ融資の条件も予め確認をしておく必要があります。

消費税、増税後の税制優遇制度について

■ 増税後の住宅購入に知っておきたい事 住宅を購入する際、高額であるがゆえに税金は気に掛けておきたいところです。購入の際にはまとまった費用を支払うため消費税に関しても安い金額ではありません。 消費税の増税はどのような影響が出たのでしょうか？ まず基本的に住宅の総額は土地の費用と建物の価格を合わせたものとなります。ご存知の通り土地の購入に関しては、消費の対象と定義されていませんので消費税がかかりません。 また、建物の価格は消費税の対象ではありますが、個人間で建物を取引をした場合も非課税となります。 ■ 住宅購入に際してまず把握しておきたい優遇制度 消費税増税に伴う代表的な優遇制度は下記の3つとなります。 ・住宅ローン控除 ・住宅取得資金贈与の特例 ・すまい給付金 住宅ローン控除は期間の延長があり、住宅取得等資金贈与の特例、すまい給付金に関しては、増税後のほうがお得になったといえます。様々な条件によって条件や給付金額は変わってきますが、印象としては消費税の増額分と差し引きで増税前後での総額があまり変わらないように設定されているように感じます。 ■ 増税前後ではどちらがお得に住宅を購入できるのか？ 2014年の増税の際は「駆け込み需要」が起き、住宅業界でも注文が増加しました。 建築現場では急増した注文に対して混乱が起こり、結果的に工事遅延等のトラブルも起き、結果的に工事費用が高騰しました。 今回も業界のマーケット的には駆け込み購買が起こっているとはいえますが、前記の経験もあり、購買希望者側も販売者側も様子を見ながら検討していたのではないでしょうか？ 増税前に住宅の購入希望者が急増すると、当然増税後は需要が落ちついてしまい購入者が減ると予想されます。 また、需要が減ることによって価格の値下げも予想できます。つまり値下げにより、2％分の増税を加味しても増税後のほうが総額が安くなるという意見もあります。 また増税はあるものの長く住む家を急いでは決めたくないという人もいるかと思います。 ■ 住宅ローン減税の控除期間が3年延長 増税後住宅ローン減税は控除の期間が３年間延長されています。つまりこれまで10年であった期間が13年となっています。適用年の１１～１３年目までの各年の控除限度額は、以下のいずれか小さい額となり、 ・住宅借入金等の年末残高（4,000万円※を限度）×１％ ・建物購入価格（4,000万円※を限度）×２／３％（２％÷３年） また長期優良住宅や低炭素住宅の場合に関しては、上限があがり、借入金年末残高の上限、建物購入価格の上限は共に5,000万円となります。 対象は消費税率10％が適用される新築・中古住宅の取得、リフォームとなり2020年12月末までに入居した方。床面積が50㎡以上であること、借入金の償還期間が10年以上であることとなります。 ■ すまい給付金とは すまい給付金は、消費税率引上げに伴う住宅取得者の負担を軽減するために創設された制度となります。住宅ローン減税とあわせて消費税率の引上げによる負担軽減をはかるものとなりますので、収入によって給付額が変動する仕組みとなります。消費税率引上げ後の住宅を取得する場合、申請書を作成し確認書類を添付して申請することが必要となります。 消費税8％の際は収入額の上限は510万円でしたが、10％に増税後は775万円に引き上げられます。 また、給付金に関しても増税前は収入額425万円以下の場合は30万円ですが、増税後は収入450万円以下の場合は50万円の変更となります。 給付対象となる住宅の要件として、そもそも「すまい給付金」は、良質な住宅ストック形成を促す目的もあるので、住宅の品質について一定 の要件を満たす住宅である事が条件となります。なお、中古住宅のなかで消費税の課税対象とならない個人間売買の中古住宅は対象外となります。増税に伴い、すまい給付金は年収限度額の引き上げを行いました。同じ年収でも、受けられる給付金の金額は増税後のほうが多くなります。 ■ 住宅取得等資金贈与の特例 親や祖父母から住宅取得資金として贈与を受けた場合、一定金額が非課税になるという制度です。従来の贈与金の非課税枠は700万円～1,200万円でした。増税後の2019年4月1日から2020年3月31日までは2,500万円～3,000万円となり、それ以降は徐々に非課税限度額が下がっていきます。増税後は非課税限度額が引き上げられる事で納税金額が減ることになります。 ■ 次世代住宅ポイント制度 増税後の反動減を目的として、以前実施された「住宅エコポイント」から対象をエコ住宅に限らない「次世代住宅ポイント制度」が実施されることとなりました。ポイントは１ポイント１円相当で、住宅の新築もしくは購入で最大35万ポイント、住宅のリフォーム工事で最大30万ポイントもらうことができる。 最も多くポイントをもらえるのは中古住宅の購入とのリフォームを合わせて行った場合で、その他の要件と合わせて最大60万ポイントにもなります。 次世代住宅ポイント制度で一番気になる点は、ポイントを受け取れる条件ではないでしょうか。新築住宅の場合、35万ポイントを上限に次のような条件が設定されています。 いずれかに該当する場合　30万ポイント ・エコ住宅 ・長持ち住宅 ・耐震住宅 ・バリアフリー住宅 上記に加え下記を満たす場合　5万ポイント加算 ・認定長期優良住宅 ・低炭素認定住宅 ・性能向上計画認定住宅 ・ZEH 家事負担軽減設備の設置で物に応じて　9,000～18,000ポイント ・ビルトイン食器洗機 ・掃除しやすいレンジフード ・ビルトイン自動調理対応コンロ ・掃除しやすいトイレ ・浴室乾燥機 ・宅配ボックス 代表的な優遇制度はこちらになります。一度プロの方に相談してみるのもよいかもしれません。よく増税前と増税後どちらが得なのか？そんな話をよく耳にします。しかし増税前でも増税後でも家を2回購入する人はほとんどいませんので、どちらかと言えば「増税前の方が得だった」とか「増税後の方が良かった」という話は「たられば」の話になってしまいます。とはいえ知識と情報を調べて損する事はありませんので、これから住宅購入を検討される方は是非調べてみてください。 [blogcard url="/news/3559"]