1.リフォームを思い描いたら、管理規約の確認を

分譲マンションを購入していたとしても、リフォームできない部分があることをご存じでしょうか？区分所有法という法律により、各部分ごとの所有関係を定め、建物、敷地等の共同管理について定められています。マンションでのトラブルを回避するために、マンション管理規約と使用細則がこの法律に基づいて作られています。住人が守るべきルールが制定されているからこそ、マンションの秩序を守ることが可能なのです。

マンションリフォームの際はこの規約に沿って、工事を進めるのが住人の務めとなります。どのように工事できる部分、出来ない部分が分けられているのか、マンションリフォームで気を付けるべきことをあらかじめ押さえてスムーズな計画を立てましょう。

2.マンションはどこまでリフォームが可能なのか

マンションは購入しているのだから、居住空間は好きなように変えられる。そう思ってしまいがちなのですが、1つの構造体の一部を購入し、1つのコミュニティに属していることを忘れてはいけません。目に見える自分の所有している居住空間と、マンションの管理規約による個人の空間、共有空間は若干異なるのです。

共有部分：リフォームが出来ない部分。住人が出入りするエントランスに加え、エレベーターやエスカレーター、廊下など。意外なことに廊下と面した玄関ドア、さらには外壁に接したベランダ、窓のサッシが挙げられます。玄関ドアが古くなってきているので、取り換えなくても、色をペイントしたい、そう考えたことがある方もいらっしゃるかもしれません。部屋の内側であっても、ドアそのものが共有部分になるのです。

専有部分：個人でリフォームできる部分、独立した住居内の床や天井に加え壁に覆われた空間。普段住人のみなさんがお住まいの空間になります。

サッシのリフォーム

サッシも専有部分に該当しないのも意外に思う方も多いでしょう。サッシのリフォームを希望の場合は、自身が住むマンションの管理組合への申請と協議が必要になってきます。防犯や住宅の性能向上を目的としたガラスの入れ替えは可能ですので、既存のサッシを使用することを念頭に置いておきましょう。

エアコンのリフォーム

新しいマンションはどの部屋にもエアコンが設置できるようになっていますが、古いマンションはエアコンの設置台数を増やせない場合もあります。外壁は構造体として共有部分になるため、エアコンのドレンホースや冷媒管の穴を空ける工事は、管理組合の許可が必要になってきます。

浴室・追い炊き機能リフォーム

追い炊き可能な給湯器に変えたいと考える方も多いでしょう。しかしながら、古いマンションには制限がある場合が多いのです。前述の躯体に穴を空ける工事が必要になってくる場合もありますし、マンション全体でのガスや電気の供給量に上限もあるためです。こちらも管理組合に前もって相談をしておく方が良いでしょう。ユニットバスが追い炊きに対応していない場合は、ユニットバスそのものも交換しなければならなくなります。

キッチンのリフォーム

キッチンをガス直火からIHクッキングヒーターに変える場合も管理規約の確認が必要です。IHクッキングヒーターは200Vの電圧が必要になります。もし既存の電圧が200V未満の場合は、アンペア数を上げる電気契約の見直しも必要になってきます。しかし、マンション全員の入居者の多くが、IHクッキングヒーターに取り替えたいと言いだしたらどうなるでしょう。マンションの全体の容量を超えてしまう可能性が出てきてしまいます。一部を容認したものの、ある段階からは容認できない、これでは不公平なので不可とするマンションもあるでしょう。

フローリングの張り替えリフォーム

フローリングの張り替えも希望が多いリフォームの1つですが、マンションの管理組合によって遮音規定が決められていることの多い事項です。畳やカーペットは音の吸収といった点では優れていますが、フローリングの掃除のしやすさ、ダニやカビの発生しにくさ、またインテリアとの調和性が魅力的なのもあり、主流の床材となりました。マンションでは階下への騒音によるトラブルが頻発します。住む側もリフォームの心得として、規約に沿ったフローリングを選びたいものです。

フローリングの遮音性を測る数値として、用いられているのがL等級です。これは、上の階で発生した音が、階下にどの程度の音として響くのかを評価したものです。マンションではL45が一般的となり、軽量音は小さく聞こえる、重量音は意識するほどではないといった評価です。数値が低いほど遮音性が高いため、L45以下のフローリングを選択すると良いでしょう。

無垢材など、希望のフローリングの遮音性能が低い場合には、既存のフローリングの上に希望のフローリングを張るという方法もあります。ただ、新たに張ったフローリング分、床が高くなりますので、段差が生じ、建具の開閉ができなくなる場合があります。工事業者の方に、現地調査に来てもらった際にどういった方法で、希望が叶えられそうか相談してみましょう。

工事可能曜日、時間帯の確認も忘れずに！

管理規約による工事可能曜日、時間帯も確認しておきましょう。工期の設定に大きくかかわってきます。土曜日を作業日にできるのかできないのか、マンションによって規約は様々です。また、工事車両スペースは敷地内に駐車可能か、使えないなら最寄りの駐車場がどこになるのか確認しておきましょう。駐車場がマンションから離れていると、それだけ運搬に時間がかかることになり、時間も費用もかかることになります

大規模修繕の予定も確認しよう

そして管理規約の確認に加え、大規模修繕の予定の有無、又は内容を確認しておきましょう。大規模修繕が始まると他の工事業者が多く出入りすることになり、希望の時期で日程が組めなくなる恐れがあります。少し待てば大規模修繕でサッシが入れ替えだった、自費でリフォームしてしまった、なんてことにならないようにしたいものです。

工事前にしておくべきこと

現地調査、打合せ、見積もりの確認終了後はリフォーム会社に、管理組合に提出するための工事図面や見積書、工程表、工事申請書といった一連の書類を準備してもらいましょう。そして工事が始まる前に、近隣住民の方にあいさつをしておきましょう。工事開始日、開始時刻、終了時刻、終了日時をひとこと添えて伝えます。

騒音があまり出ない工事であってもマンションは意外と音が響きますし、塗装工事を含むのであれば、匂いに敏感な方がいるかもしれないことも配慮しておくべきでしょう。廊下の養生、工事業者の出入りもあり、普段とは違う様相となります。最近は自宅で仕事をする方が増えていますので、出社の選択、会議の時間設定など事前に準備が必要な方も多いでしょう。

業者の方にお任せもできますが、今後も日常的に顔を合わせる近隣の方々に手間や迷惑がかかることを考えると、業者の方と一緒にあいさつに行く方が近隣住民にとっても気持ちが良く、工事をあたたかい目で見てもらえることにつながるかもしれません。

管理規約を守って未然にトラブルを防ごう

マンションはそこに住む住人共有の資産です。資産性を保つためにも、住民同士が心地良くトラブルなく過ごすためにも、個人の思いだけを優先させてもいけません。戸建てでは個人でメンテナンスしなければならない部分も、管理組合が担ってくれています。規約を守って住民の方とも気持ち良くお付き合いし、円満なリフォームを目指しましょう